Евгений Сергеевич Ленковец,
юрисконсульт ООО «Ревера Лигал»
Александр Антонов,
юрист практики строительства
и недвижимости юридической компании REVERA

Среди споров, возникающих из арендных правоотношений, достаточно распространенными являются споры, связанные с возвратом объекта аренды арендодателю в ненадлежащем состоянии. В настоящей статье рассмотрим варианты действий арендатора и арендодателя по отражению состояния арендованного недвижимого имущества при его возврате.

Обязанность по возврату арендованного имущества является одной из основных обязанностей арендатора и закреплена в ч. 1 ст. 593 ГК, согласно которой при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Следует отметить, что требования к состоянию имущества на момент возврата могут быть детально регламентированы договором аренды. Это значит, что в зависимости от условий договора имущество может быть возвращено:

1) в том состоянии, в котором оно было получено, с учетом или без учета нормального износа;

2) измененном состоянии (например, в результате реконструкции).

Если состояние возвращаемого имущества было изменено (ухудшено), то во избежание споров сторонам рекомендуется подробно описать такие недостатки в передаточном акте, оформляющем приемку объекта арендодателем (п. 1 ст. 626 ГК), или составить отдельный документ с описанием выявленных недостатков.

Отдельно составляемый документ, в котором сторонами договора аренды фиксируются недостатки возвращаемого арендодателю имущества, часто называют дефектным актом. Такой документ следует отличать от дефектных актов, составляемых по установленной законодательством форме в случаях:

1) обоснования принятия решения о проведении текущего ремонта по форме С-1 (п. 9 ст. 51 Закона № 300-З, абз. 3 п. 2 постановления Минстройархитектуры от 29.04.2011 № 14);

2) выявления в период гарантийного срока строительных работ ненадлежащего качества по форме С-23 (ч. 1 п. 52 Правил № 1450).

Если речь идет о составлении документа, фиксирующего недостатки возвращаемого арендатором имущества, такой документ, как правило, составляется арендодателем, который заинтересован в устранении недостатков имущества либо в получении соразмерной компенсации. При этом вышеуказанная форма дефектного акта может применяться при описании дефектов по усмотрению сторон договора аренды.

В случае выявления арендодателем недостатков возвращаемого арендатором имущества существует несколько вариантов действий сторон, зависящих от условий договора, степени добросовестности, взаимного доверия и готовности искать компромиссы.

1. Арендодатель, выявивший недостатки арендуемого помещения, принимает имущество и фиксирует недостатки в передаточном акте

Далее ситуация может развиваться следующим образом:

1. Передаточный акт подписывается арендатором, который обязуется устранить за свой счет зафиксированные в акте недостатки или выплатить арендатору соразмерную компенсацию в согласованный сторонами срок.

В акте, подписываемом двумя сторонами, рекомендуется указывать:

— описание дефектов с приложением фото дефектов;

— срок устранения дефектов арендатором;

— стоимость устранения дефектов (если известна);

— порядок компенсации арендодателю убытков в связи с наличием недостатков;

— ответственность арендатора за несвоевременное устранение недостатков или за несвоевременную уплату компенсации.

2. Арендатор отказывается от подписания передаточного акта, поскольку не признает наличия недостатков либо отрицает свою вину в их возникновении.

В этом случае арендодателю рекомендуется направить передаточный акт, составленный в одностороннем порядке, арендатору заказным письмом с уведомлением о вручении. В письме следует установить срок устранения недостатков или выплаты компенсации, приложить детальное описание недостатков и их фото.

Пример формулировки в договоре аренды

«В случае уклонения арендатора от подписания акта о недостатках арендодатель вправе составить акт в одностороннем порядке, направить указанный акт арендатору заказным письмом с уведомлением о вручении. Арендатор несет обязанность по устранению указанных в акте приема—передачи недостатков с момента получения такого акта. До момента устранения арендатором указанных в акте приема—передачи недостатков арендная плата подлежит уплате в размере, установленном настоящим договором, а объект считается невозвращенным арендатором».

2. Арендодатель, выявивший недостатки арендуемого помещения, отказывается от подписания передаточного акта до момента устранения выявленных недостатков

Если арендодатель отказывается принять арендованное помещение с недостатками, с которыми арендатор не согласен, арендатору рекомендуется самостоятельно составить акт приема-передачи, отразив в нем текущее состояние имущества, каким оно представляется арендатору, подписать акт и направить его арендодателю заказным письмом с уведомлением о вручении. Если арендатор фактически завершил вывоз своего имущества из помещения, к письму можно приложить конверт с ключами от помещения или направить арендодателю уведомление о готовности передать помещение в установленный таким уведомлением срок.

Следует отметить, что даже при наличии недостатков возвращаемого арендатором имущества арендодателю не рекомендуется отказываться от подписания акта приема-передачи во избежание им просрочки кредитора, если арендатор совершил действия, направленные на передачу арендованного имущества арендодателю (п. 3 ст. 376, п. 1 ст. 377 ГК). В таком случае арендодатель не сможет требовать с арендатора внесения арендной платы за период просрочки возврата арендованного имущества (ч. 3 п. 38 постановления Пленума ВХС от 15.02.2012 № 1).

Таким образом, отметим, что законодатель диспозитивно регулирует отношения сторон договора аренды, связанные с последствиями наличия недостатков при возврате объекта аренды, а поэтому сторонам при заключении договора рекомендуем согласовать:

— требования к состоянию объекта аренды при его возврате;

— влияние несоответствий объекта аренды установленным договором требованиям на установление факта возврата объекта аренды арендатором;

— порядок фиксации недостатков;

— порядок и сроки устранения недостатков и (или) порядок определения стоимости недостатков для целей компенсации арендодателю.

Читайте этот материал в ilex >>*
*по ссылке Вы попадете в платный контент сервиса ilex