Не так давно в Республике Беларусь начал действовать институт лизинга жилья, к которому население относится весьма настороженно, несмотря на столь «больной» для многих белорусов «квартирный вопрос». Рассмотрим несколько острых вопросов, возникающих у граждан при лизинге жилья.
1. Кто несет ответственность за случайную гибель (разрушение, наводнение и т.п.) недвижимости по договору лизинга?
Следует помнить, что по заключенному договору лизинга обе стороны (лизингодатель и лизингополучатель) имеют определенные права и обязанности. Утрата недвижимым имуществом функций своего прямого назначения может быть вызвана не только случайным стечением обстоятельств, но и несоблюдением лизингополучателем своих обязанностей.
Так, лизингополучатель обязан использовать одноквартирный жилой дом, квартиру, являющиеся предметом лизинга, в соответствии с установленными законодательством требованиями и с соблюдением условий, предусмотренных договором лизинга жилого помещения.
В случае принятия уполномоченным органом решения о признании предметом лизинга не соответствующими установленным для проживания санитарным и техническим требованиям он подлежит возврату лизингодателю по его письменному требованию с указанием причин возврата.
Если несоответствие жилого помещения санитарным нормам явилось следствием неисполнения лизингополучателем своих обязанностей по договору лизинга жилого помещения и имеется возможность устранения этого несоответствия, лизингополучатель обязан за свой счет восстановить такой одноквартирный жилой дом или квартиру для использования по назначению.
Если восстановлением занимался лизингодатель, то жилые помещения могут быть переданы во временное владение и пользование лизингополучателю по ранее заключенному договору лизинга жилого помещения. При этом стороны могут договориться, что за период восстановления лизинговые платежи уплачиваются в части, возмещающей расходы лизингодателя на восстановление.
Лизингополучатель на период восстановления жилого помещения вправе требовать от лизингодателя предоставления по договору найма иного жилого помещения для проживания. Размер платы за пользование жилым помещением по такому договору найма не может превышать базовую ставку платы за пользование жилыми помещениями коммерческого использования, установленную Советом Министров Республики Беларусь.
Указанное требование не может быть предъявлено лизингодателю, если повреждение имущества явилось следствием неисполнения (ненадлежащего исполнения) лизингополучателем своих обязанностей по договору лизинга жилого помещения.
В случае полного уничтожения, утраты жилья из законного владения лизингополучателя – физического лица, помимо воли лизингодателя и лизингополучателя либо в силу иных обстоятельств, за которые лизингополучатель не отвечает, в результате которых предмет лизинга оказался в состоянии, непригодном для использования, и которые признаются страховыми случаями в соответствии с договором страхования, выгодоприобретателем по которому выступает лизингодатель, последний обязан в течение 10 рабочих дней с даты получения страхового возмещения возместить лизингополучателю разницу между суммой страхового возмещения и суммой не возмещенных в составе лизинговых платежей, в том числе уплаченных в качестве аванса, инвестиционных расходов лизингодателя, с учетом которых определена стоимость предмета лизинга по договору лизинга.
Если состояние жилья ухудшено в силу обстоятельств, за которые лизингополучатель не отвечает, и это признано страховым случаем, то физическое лицо имеет право в письменной форме потребовать уменьшения лизинговых платежей, если ремонт производит своими силами и за свой счет. Такое требование может быть предъявлено, если лизингодатель в качестве выгодоприобретателя по договору страхования получил страховое возмещение в связи с наступлением страхового случая. На основании указанного требования размер лизинговых платежей подлежит уменьшению на сумму подтвержденных расходов, связанных с осуществлением лизингополучателем или за его счет в течение срока лизинга ремонта предмета лизинга, но не более суммы страхового возмещения, полученного лизингодателем.
2. Есть ли какие-то льготы (например, в виде пониженных процентов) для определенной категории лизингополучателей (многодетных семей, граждан, стоящих в очереди на улучшение жилищных условий и т.п.)?
Нет, действующим законодательством таких льгот не предусмотрено. Лизинг в данном случае является сугубо рыночным инструментом приобретения жилья физическим лицом (альтернативным прочим, таким как кредит или приобретение за счет собственных средств) во владение и пользование с правом его последующего выкупа после исполнения им всех обязательств в рамках договора лизинга.
3. Если лизингополучатель не сможет по каким-либо причинам рассчитаться по лизингу полностью, то потеряет ли он и жилье и уплаченные суммы лизинговых платежей? Если лизингополучатель произвел в этой квартире неотделимые улучшения (ремонт, например, или отделку балкона), кто возместит их стоимость?
Неисполнение (ненадлежащее исполнение) лизингополучателем обязанностей по уплате лизинговых платежей менее трех раз не может являться основанием для изменения или досрочного расторжения договора лизинга жилого помещения по требованию лизингодателя, за исключением оснований, предусмотренных законодательством.
При расторжении договора лизинга жилого помещения по требованию лизингодателя в случае неисполнения обязанностей по оплате более трех раз он обязан предварительно, за один месяц до предъявления требования о расторжении такого договора, направить лизингополучателю соответствующее письменное предупреждение с указанием мотивов расторжения договора. Только после указанного срока в случае отказа лизингополучателя от расторжения договора либо неполучения ответа лизингополучателя на письменное предупреждение требование о расторжении договора лизинга жилого помещения может быть предъявлено в суд. В случае расторжения договора лизинга жилого помещения, предусматривающего выкуп предмета лизинга, и возврата лизингодателю предмета лизинга, если на дату возникновения данного обстоятельства в составе уплаченных лизингополучателем лизинговых платежей возмещено 50 и более процентов стоимости предмета лизинга, расчеты между лизингополучателем и лизингодателем производятся в следующем порядке:
- на дату возврата лизингодателю жилья определяется его рыночная стоимость исходя из оценки его фактического состояния с учетом сложившихся цен на рынке недвижимости на аналогичные (сопоставимые) объекты. Рыночная стоимость возвращенного жилья так же может определяться по соглашению сторон на основе внутренней либо независимой оценки. Обязанность по оплате услуг по проведению независимой оценки несет сторона, неисполнение (ненадлежащее исполнение) которой своих обязанностей по договору лизинга жилья явилось основанием для расторжения договора лизинга, либо исполняется сторонами в согласованном ими порядке;
- лизингодатель в течение 30 рабочих дней со дня, когда лизингополучатель и иные лица, проживавшие совместно с ним, их освободили, если иной срок не определен по соглашению сторон, обязан возместить лизингополучателю сумму, составляющую разницу между рыночной стоимостью предмета лизинга и суммой не возмещенных в составе лизинговых платежей, в том числе уплаченных в качестве аванса, инвестиционных расходов лизингодателя, с учетом которых определена стоимость предмета лизинга по договору лизинга жилья.
4. Нет ли ограничений на выезд гражданина за рубеж, если им получено в лизинг жилье?
Нет, таких ограничений нет, за исключением случаев, когда по решению суда такое ограничение будет наложено по причине наличия у лизингополучателя просроченной задолженности по платежам, предусмотренным договором лизинга.
5. Когда происходит регистрация права собственности по жилью, взятому в лизинг?
Регистрация права собственности на лизингодателя осуществляется после окончания срока лизинга и выполнения лизингополучателем или лицами, несущими солидарную с ним ответственность по исполнению обязательств по договору лизинга, всех своих обязательств по договору и передачи ему жилья по акту передачи права собственности.
Читайте также
