Вопрос: Организация в декабре 2023 г. получила в аренду от физлица производственное здание. С 01.01.2024 она плательщик налога на недвижимость по данному зданию. Как определить налоговую базу налога на недвижимость?
Ответ: Налоговая база налога на недвижимость в отношении арендуемого у физического лица здания определяется организацией исходя из стоимости такого здания, указанного в договоре аренды. При этом организация-арендатор должна сравнить договорную стоимость полученного в аренду здания с его рыночной стоимостью, определенной в ценах на 1 января года, за который исчисляется налог на недвижимость, и указанной в заключении о независимой оценке, составленном юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем, осуществляющими оценочную деятельность, или расчетной стоимостью, определяемой согласно абз. 2 ч. 2 п. 3 ст. 229 НК.
При наличии у организации заключения о независимой оценке исчисление расчетной стоимости здания, взятого организацией в аренду у физического лица, не производится.
В данном случае организация-арендатор должна сравнить договорную стоимость полученного в аренду здания с его рыночной стоимостью.
Наибольшая из сравниваемых стоимостей будет являться базой налога на недвижимость по арендованному объекту.
В случае отсутствия заключения о независимой оценке налоговой базой по налогу на недвижимость будет являться наибольшая из стоимостей арендованного здания, указанная в договоре аренды и рассчитанная исходя из расчетной стоимости.
В случае отсутствия сведений о стоимости здания в договоре аренды, а также его рыночной стоимости организации-арендатору следует определить налоговую базу по налогу на недвижимость в отношении такого объекта исходя из расчетной стоимости. Расчетная стоимость здания, арендуемого у физического лица, определяется путем перемножения расчетной стоимости 1 кв. м типового здания, определенной согласно приложению 32-1 к НК, и его арендуемой площади.
Обоснование: Согласно п. 2 ст. 229 НК налоговая база налога на недвижимость у плательщиков-организаций в отношении зданий, расположенных на территории Республики Беларусь и взятых организациями в аренду у физических лиц, определяется исходя из стоимости таких зданий, указанной в договорах аренды.
При этом указанная в договоре стоимость (при ее наличии) не может быть использована организацией в качестве налоговой базы по налогу на недвижимость, если она меньше стоимости этих зданий, определенной, в частности:
исходя из их оценки, указанной в заключении о независимой оценке рыночной стоимости капитального строения (здания, сооружения), определенной в ценах на 1 января года, за который исчисляется налог на недвижимость, составленном юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем, осуществляющими оценочную деятельность (далее — рыночная стоимость) (подп. 2.2 ст. 229 НК).
расчетной стоимости одного квадратного метра типового здания (сооружения) и общей площади иного нежилого здания и сооружения (далее — расчетная стоимость) (подп. 2.3, ч. 2 и 3 п. 3 ст. 229 НК).
При этом при наличии у организации заключения о независимой оценке исчисление расчетной стоимости здания, взятого организацией в аренду у физического лица, не производится (разъяснение МНС от 14.02.2024).
В данном случае организация-арендатор должна сравнить договорную стоимость полученного в аренду здания с его рыночной стоимостью. Наибольшая из сравниваемых стоимостей будет являться базой налога на недвижимость по арендованному объекту.
Справочно
С 2024 г. из п. 2 ст. 229 НК исключен подп. 2.1, в связи с этим организациями при определении налоговой базы налога на недвижимость по арендованным у физических лиц объектам налогообложения не может быть использована оценка зданий по оценочной стоимости, определенной территориальными организациями по государственной регистрации недвижимого имущества.
В случае отсутствия заключения о независимой оценке налоговой базой по налогу на недвижимость будет являться наибольшая из стоимостей арендованного здания, указанная в договоре аренды и рассчитанная исходя из расчетной стоимости.
В случае отсутствия сведений о стоимости здания в договоре аренды, а также его рыночной стоимости организации-арендатору следует определить налоговую базу по налогу на недвижимость в отношении такого объекта исходя из расчетной стоимости.
Для определения стоимости капитальных строений (их частей) на 01.01.2024 исходя из расчетной стоимости одного квадратного метра (одного метра) типового капитального строения (здания, сооружения) НК дополнен приложением 32-1.
При этом в отличие от 2023 г. для иных зданий, сооружений, помещений установлены разные расчетные стоимости в зависимости от площади такого объекта, принадлежащего физическому лицу (до 200 кв. м, от 200 до 400 кв. м, свыше 400 кв. м) (п. 3 комментария МНС к Закону N 327-З).
Обратите внимание!
Если договором предусмотрена передача организации в аренду части зданий, сооружений, помещений, принадлежащих физическому лицу, то для целей определения расчетной стоимости (до 200 кв. м, от 200 до 400 кв. м, свыше 400 кв. м) организации-арендатору необходимо учитывать общую площадь зданий, сооружений, помещений, принадлежащих физическому лицу, а не их арендуемую часть (разъяснение МНС от 14.02.2024).
В рассматриваемом примере предметом аренды является производственное здание, которое для целей налога на недвижимость относится к типу иные здания, сооружения, помещения.
Таким образом, налоговая база производственного здания, арендуемого у физического лица, рассчитываемая организацией-арендатором исходя из расчетной стоимости, определяется путем перемножения расчетной стоимости 1 кв. м типового здания, определенной согласно приложению 32-1 НК, и его арендуемой площади.
Читайте этот материал в ilex >>*
* по ссылке Вы попадете в платный контент сервиса ilex
