Кучинская С.А.

Покупка недвижимости является исключительно важным событием в жизни любого человека, и при этом он, вправе рассчитывать на профессиональную помощь нотариуса. Нотариус по сути своей работы действует от имени государства. Он проверяет документы на подлинность, саму сделку — на правомерность, а стороны, принимающие в ней участие, — на предмет дееспособности (правоспособности) и добровольности принятых решений.

В соответствии с Инструкцией о порядке совершения нотариальных действий, утв. постановлением Минюста от 23.10.2006 N 63, для удостоверения договора купли-продажи недвижимого имущества нотариусу необходимо представить следующие документы:

— выписку из регистрационной книги территориальной организации по государственной регистрации и земельному кадастру об актуальных правах на отчуждаемое имущество, срок действия которой составляет один месяц со дня выдачи;

— правоустанавливающий документ, подтверждающий принадлежность собственнику отчуждаемого имущества (например: свидетельство о праве на наследство; договор дарения; договор купли-продажи на условиях приватизации; решение суда с отметкой о вступлении его в законную силу; регистрационное удостоверение и т.п.);

— свидетельство (удостоверение) о госрегистрации (их стали выдавать на недвижимое имущество, право собственности на которое было зарегистрировано после 08.05.2003 года, т.е. после вступления в силу Закона Республики Беларусь от 22.07.2002 N 133-З «О госрегистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним»), соответственно, на имущество, приобретенное ранее указанной даты, такие свидетельства (удостоверения) не выдаются;

— справку организации, осуществляющей эксплуатацию жилищного фонда, о месте жительства и составе семьи (иными словами — справку с информацией о лицах, зарегистрированных по месту жительства (месту пребывания) в отчуждаемом жилом помещении);

— справку отдела приватизации, содержащую информацию об участниках приватизации и начисленной жилищной квоте (сумме квот);

— при отчуждении жилых помещений, в которых на день удостоверения договора зарегистрированы несовершеннолетние дети, продавец обязан предоставить справку органа опеки и попечительства по месту жительства несовершеннолетнего ребенка о том, что несовершеннолетний не признан находящимся в социально опасном положении либо нуждающимся в государственной защите и о том, что отчуждаемое жилое помещение не закреплено за детьми-сиротами и (или) детьми, оставшимися без попечения родителей;

— если один из супругов умер, а имущество находится в совместной собственности супругов и зарегистрировано на имя пережившего супруга, договор об отчуждении имущества не может быть удостоверен ранее истечения срока, установленного ГК для принятия наследства. По истечении срока для принятия наследства нотариус от нотариуса по месту открытия наследства истребует сведения о наследниках, принявших наследство. Если наследственное дело не открывалось, нотариус истребует сведения с последнего места жительства наследодателя и (или) по месту нахождения отчуждаемого жилого дома, квартиры, изолированного помещения о лицах, проживающих с наследодателем либо в жилом доме, квартире, изолированном помещении на день открытия наследства, либо в течение установленного ГК срока для принятия наследства. Наследникам, принявшим наследство, нотариус разъясняет их право определить долю умершего супруга в имуществе, находящемся в совместной собственности супругов.

— если отчуждаемое недвижимое имущество является общей собственностью супругов, и супруг титульного собственника умер — справку нотариуса о наличии (отсутствии) наследственного дела, а также круге наследников (следует отметить, что до истечения шести месяцев с момента открытия наследства любая сделка по отчуждению такого имущества не может быть совершена, с целью недопущения нарушения имущественных прав потенциальных наследников);

— если отчуждаемое недвижимое имущество принадлежит постоянно не проживающему на территории Республики Беларусь гражданину Республики Беларусь, иностранному гражданину, лицу без гражданства — справку налогового органа по месту нахождения недвижимого имущества об уплате подоходного налога с физлиц, земельного налога и налога на недвижимость в отношении отчуждаемого объекта недвижимого имущества;

— согласие супруга собственника отчуждаемого имущества, если это имущество является общей совместной собственностью супругов, заверенное нотариально, либо его личное присутствие с паспортом на день удостоверения договора купли-продажи;

— согласие совершеннолетних членов семьи, зарегистрированных в отчуждаемом жилом помещении, а также согласие лиц, жилищная квота которых была внесена при приватизации жилого помещения;

— лица, участвующие в совершении нотариальных действий, представляют нотариусу документы, удостоверяющие личность (паспорт, вид на жительство, удостоверение беженца), гражданскую дееспособность граждан, правоспособность юридических лиц, полномочия на совершение таких действий от имени и в интересах других лиц.

Обратите внимание!
Собственник должен иметь техпаспорт на отчуждаемое недвижимое имущество. При удостоверении договора купли-продажи ни нотариус, ни регистратор техпаспорт не потребуют, однако после регистрации перехода права собственности новому правообладателю, либо членам его семьи, придется регистрироваться по месту жительства в приобретенном жилом помещении, а без техпаспорта в регистрации будет отказано.

Важно!
Вышеуказанный перечень документов, необходимых для удостоверения договора купли-продажи недвижимого имущества, не является исчерпывающим, и в зависимости от конкретной ситуации могут потребоваться и иные документы.

Следует отметить, что никто не вправе требовать от физлица предоставления информации о его частной жизни и персональных данных, включая сведения, составляющие личную и семейную тайну, тайну телефонных переговоров, почтовых и иных сообщений, касающиеся состояния его здоровья, либо получать такую информацию иным образом помимо воли данного физлица, кроме случаев, установленных законодательными актами Республики Беларусь (ст. 18 Закона Республики Беларусь от 10.11.2008 N 455-З «Об информации, информатизации и защите информации»). Поэтому нотариус не вправе требовать от посетителей никаких дополнительных документов, в том числе справок из нарко- и психдиспансеров, как некоторые ошибочно полагают.

Совершая сделку, человек должен понимать значение своих действий и осознавать их последствия. Поэтому нотариус при удостоверении договора, в силу закона, обязан удостовериться в дееспособности и вменяемости сторон сделки на момент ее совершения. Если у нотариуса имеются основания предполагать, что лицо, участвующее в совершении нотариального действия, не может понимать значения своих действий или руководить ими либо такое лицо злоупотребляет спиртными напитками, наркотическими средствами, психотропными веществами, их аналогами, а сведений о признании лица недееспособным или ограниченно дееспособным не имеется, нотариус в соответствии с п. 2 ст. 61 Закона о нотариате откладывает совершение нотариального действия и выясняет, имеется ли решение суда о признании гражданина недееспособным или ограниченно дееспособным.

Лица, обратившиеся за совершением нотариальных действий, представляют нотариусу документы, удостоверяющие их личность, полномочия на обращение за совершением нотариальных действий от имени и в интересах других лиц. Иные сведения и (или) документы, необходимые для совершения нотариальных действий (за исключением сведений и (или) документов, для выдачи которых требуется вынесение судебного постановления), нотариус самостоятельно истребует от государственных органов и иных организаций, в том числе из автоматизированных информационных систем в установленном законодательными актами порядке <*>.

При этом следует отметить: недвижимое имущество, на которое наложен арест, и (или) принадлежащее лицу, обязанному возмещать расходы, затраченные государством на содержание детей, находящихся на государственном обеспечении, отчуждению не подлежит.

Необходимо иметь ввиду, что собственник недвижимого имущества вправе как самостоятельно принимать участие в сделке, так передать полномочия по отчуждению представителю на основании надлежащим образом удостоверенной доверенности.

При удостоверении договора купли-продажи недвижимости нотариус обязан убедиться в их вменяемости и добровольности совершаемых ими действий; разъяснить сторонам смысл и значение проекта сделки, убедиться в действительности намерений сторон, проверить наличие у каждой из сторон права на ее совершение. При этом нотариус проверяет принадлежность имущества, наличие или отсутствие обременений и арестов (запрещений), прав третьих лиц, а также наличие или отсутствие совместной собственности супругов, брачного договора.

Примеры отказа нотариуса в удостоверении договора:
— гр-н М. обратился с просьбой удостоверить договор купли-продажи квартиры, в результате изучения предоставленных документов было установлено, что квартира является совместно нажитым имуществом с бывшей супругой. Ввиду отсутствия ее согласия на сделку гр-ну М. было отказано в удостоверении договора.
— гр-н К. пришел на прием к нотариусу вместе с родственником, и в процессе общения большей частью просто молчал, предоставив, родственнику право «ведения беседы». Как следствие, к К. возникла масса дополнительных вопросов с целью проверки его дееспособности, а также понимания им правовых последствий сделки. В результате общения у нотариуса сложилось убеждение, что К. не осознает ни цели своего визита, ни, тем более, каких-либо последствий. При таких обстоятельствах, в удостоверении договора купли-продажи отказано.
— гр-н В. обратился за тем, чтобы приватизировать квартиру. Однако, в соответствии с Указом Президента Республики Беларусь от 16.12.2013 N 563 «О некоторых вопросах правового регулирования жилищных отношений», в Республике Беларусь приватизация жилых помещений государственного жилищного фонда была завершена 30 июня 2016 г., а с 1 июля 2016 г. все неприватизированные квартиры стали коммерческими (арендными), и, естественно, приватизации не подлежат.

Нотариусы, уполномоченные должностные лица отказывают в совершении нотариального действия, если <*>:

— совершение такого действия нарушает государственные интересы;

— заявитель является ненадлежащим лицом, с просьбой о совершении нотариального действия обратились лицо, не способное в соответствии со ст. 64 Закона о нотариате участвовать в совершении нотариального действия, или представитель гражданина либо юрлица, не имеющий необходимых полномочий;

— это нотариальное действие подлежит совершению другим нотариусом, уполномоченным должностным лицом;

— по истечении срока отложения нотариального действия обстоятельства, препятствующие его совершению, не устранены;

— документы, представленные для совершения нотариального действия, не соответствуют требованиям законодательства;

— совершение такого действия противоречит иным требованиям законодательства.

При этом нотариус, уполномоченное должностное лицо, отказавшие гражданину или юрлицу в совершении нотариального действия, по письменному заявлению этих гражданина или юрлица должны в течение трех рабочих дней с даты поступления заявления вынести постановление об отказе в совершении нотариального действия. В постановлении должны быть указаны причины отказа и разъяснен порядок его обжалования <*>.

Резюмируя вышеизложенное, можно сделать несколько выводов:

— нотариус обеспечивает юридическую чистоту сделки;

— освобождает ее участников от необходимости вникать в сложные правовые и юридические тонкости;

— нотариус отвечает своим имуществом за удостоверенные сделки. Каждый нотариус Республики Беларусь заключает договор страхования гражданской ответственности на случай причинения им вреда третьим лицам в результате неправильно совершенного нотариального действия. Страховая сумма (лимит ответственности) должна быть не менее тысячи базовых величин, установленных на момент заключения договора страхования гражданской ответственности нотариуса.

— документ, заверенный у нотариуса, защищает права своего владельца от имени государства;

— документ полностью соответствует законодательству и вам не грозит ущемление прав;

— документ признается публично, его практически невозможно оспорить и опровергнуть его юридическую силу и чистоту;

— прежде чем заверить документ, нотариус подробно разъяснит все права и обязанности, а также все юридические последствия заключаемой сделки;

— в случае профессиональной нотариальной ошибки нотариус несет полную имущественную ответственность;

— нотариус проверяет законность всех представляемых документов.