Вопрос: У физлица совместно с супругой находится в собственности нежилое помещение (долевая собственность). Вправе ли данное физлицо, выступая в качестве ИП, арендовать указанное нежилое помещение?

Ответ: Нет, ИП не вправе арендовать нежилое помещение, которое находится в общей долевой собственности его и его супруги. Если доля его супруги будет выделена в натуре, возможна аренда только выделенной части имущества.

Обоснование: Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие законодательству, общественной пользе и безопасности, не наносящие вреда окружающей среде, историко-культурным ценностям и не ущемляющие прав и защищаемых законом интересов других лиц. В частности, собственник имеет право отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, а также распоряжаться им иным образом <*>.

Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Имущество может находиться в общей собственности:

— с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность);

— без определения таких долей (совместная собственность) <*>.

Само по себе то обстоятельство, что лицу принадлежит доля в праве общей собственности на имущество, не позволяет ему распоряжаться таким имуществом либо его частью по своему усмотрению. Участник долевой собственности может распорядиться только принадлежащей ему долей в праве с соблюдением правил ст. 253 ГК о преимущественном праве покупки доли при ее возмездном отчуждении <*>.

Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников <*>. Передача в аренду части имущества, находящегося в общей долевой собственности, без согласия всех ее участников противоречит этой норме, поэтому такой договор аренды в силу ст. 169 ГК является ничтожной сделкой.

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование <*>.

По общему правилу право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законодательством или собственником сдавать имущество в аренду <*>.

По смыслу этих норм арендодатель и арендатор — это разные лица. Однако в рассматриваемой ситуации один из участников долевой собственности-ИП передает имущество самому себе, что противоречит существу арендных отношений. Обязательство прекращается в связи с совпадением должника и кредитора в одном лице <*>.

Кроме того, плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности, поступают в состав общего имущества и распределяются между участниками долевой собственности соразмерно их долям, если иное не предусмотрено соглашением между ними <*>. Следовательно, арендная плата, которую арендатор-ИП обязан своевременно вносить за пользование помещением, будет поступать в состав общего имущества участников долевой собственности и распределяться между ними. Фактически это означает, что часть арендной платы, которую ИП вносит как арендатор, будет распределяться ему как арендодателю. Полагаем, что это также противоречит смыслу арендного обязательства.

Кроме того, объектами аренды могут быть только непотребляемые вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования, например, земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и иные имущественные комплексы, капитальные строения (здания, сооружения), изолированные помещения, машино-места, их части, определенные сторонами в договоре, оборудование, транспортные средства <*>. В договоре аренды нужно указать данные, которые позволяют определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. Если такие данные в договоре отсутствуют, условие об объекте аренды считается несогласованным, а соответствующий договор — незаключенным <*>.

Доля в праве общей собственности на нежилое помещение, принадлежащая супруге ИП, не может быть объектом аренды, поскольку не соответствует требованиям ч. 1 п. 1 ст. 578 ГК. В договоре аренды невозможно будет индивидуализировать объект арендных правоотношений, т.е. указать, какая конкретно часть нежилого помещения передается в аренду.

При этом участник долевой собственности вправе требовать выделения своей доли в натуре из общего имущества, за исключением имущества, составляющего паевой инвестиционный фонд <*>. После этого он может передать свою долю в имуществе по договору аренды, что уже соответствует требованиям ст. 578 ГК.

Читайте этот материал в ilex
*по ссылке Вы попадете в платный контент сервиса ilex