Николай Витальевич Горелов 
заместитель председателя суда
Минского района

Если вопросы изъятия земельных участков вследствие их неосвоения в соответствии с условиями и целями предоставления достаточно освещены в юридической литературе, то изъятие земельных участков и не завершенных строительством жилых домов являются новой категорией земельных споров, представляющей интерес как для профессиональных юристов, так и для граждан-владельцев таковых объектов недвижимости.

Правовое обоснование изъятия земельных участков с расположенными на них незавершенными строениями содержится в КоЗ, Указе от 07.02.2006 N 87 «О некоторых мерах по сокращению не завершенных строительством незаконсервированных жилых домов, дач» (далее — Указ N 87).

Изъятие земельных участков происходит по решению государственного органа, осуществляющего государственное регулирование и управление в области использования и охраны земель в соответствии с его компетенцией, предусмотренной КоЗ и иными актами законодательства, либо по постановлению суда <*>.

Строительство капитальных строений в виде жилого дома на земельных участках, предоставленных в установленном порядке для указанных целей после вступления в силу Указа N 87, должно быть завершено гражданином в течение трех лет с даты осуществления государственной регистрации права частной собственности, пожизненного наследуемого владения или аренды на такие земельные участки <*>.

Для целей Указа N 87 завершением строительства жилого дома, дачи считается возведение фундамента, стен и крыши дома независимо от ввода таких домов, дач в эксплуатацию.

Срок строительства, предусмотренный нормами Указа N 87, может быть продлен местным исполнительным и распорядительным органом, но не более чем на два года, с учетом материального положения гражданина и других уважительных причин (болезнь, отсутствие в Республике Беларусь или иная уважительная причина) по его заявлению, поданному не ранее чем за шесть месяцев, но не позднее чем за два месяца до истечения срока строительства <*>.

В случае невозможности завершения строительства в предусмотренные Указом N 87 сроки гражданин обязан осуществить консервацию не завершенных строительством жилого дома, дачи и благоустройство земельных участков, на которых расположены такие дом, дача, в порядке, установленном Советом Министров Республики Беларусь. При этом консервация жилого дома, дачи может быть осуществлена в отношении конкретного объекта строительства только один раз, а срок такой консервации не может превышать трех лет <*>.

Консервация не завершенных строительством жилого дома, дачи приостанавливает течение установленных
сроков <*>.

Местные исполнительные и распорядительные органы проводят работу по выявлению расположенных на территории соответствующих административно-территориальных единиц не завершенных строительством жилых домов, сроки строительства которых превышают предусмотренные Указом N 87, а при незавершении собственником (владельцем, арендатором) земельного участка строительства дома в сроки, предусмотренные в Указе N 87:

в течение месяца со дня выявления не завершенного строительством жилого дома, сроки строительства которого превышают предусмотренные в Указе N 87, подают заявление с приложением необходимых документов в территориальную организацию по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним о проведении оценки стоимости не завершенных строительством жилого дома;

в течение месяца со дня получения документа территориальной организации по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним об оценке стоимости не завершенных строительством жилого дома подают в суд по месту нахождения земельного участка заявление об изъятии земельного участка и не завершенных строительством жилого дома путем передачи этого дома соответствующему местному исполнительному и распорядительному органу для продажи с публичных торгов, если земельный участок, на котором расположены такие дом, дача, находится на праве частной собственности <*>.

На основании решений суда об изъятии земельного участка территориальная организация по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним осуществляет государственную регистрацию прекращения права собственности на такой земельный участок.

Как показывает судебная практика, большинство исков об изъятии капитальных строений и земельных участков на основании Указа N 87 удовлетворяются судами в полном объеме.

Х. сельский исполком обратился в суд М. района с иском к К. об изъятии земельного участка, прекращении права частной собственности на земельный участок, изъятии не завершенного строительством жилого дома путем передачи Х. сельскому исполнительному комитету для продажи с публичных торгов.

В судебном заседании установлено, что спорный земельный участок принадлежал ответчику на праве собственности на основании договора родственного обмена от 20 марта 2006 г.

Решением Х. сельского исполкома от 19 апреля 2007 г. ответчику разрешено строительство одноквартирного жилого дома на указанном земельном участке.

4 июля 2016 г. главный архитектор М. района утвердил архитектурно-планировочное задание, ответчик получил паспорт застройщика, в соответствии с которым возводимый жилой дом должен иметь размеры 5,85 м х 10,06 м.

Из представленных стороной истца актов обследования земельного участка, ведомости технических характеристик следует, что на нем возведен фундамент фактическими размерами 13,05 м х 10,53 м х 13,13 м х 10,50 м
(т.е. не соответствующий размерам, отраженным в последующем полученной проектно-разрешительной документации), степень готовности основного строения составляет 6%, степень готовности фундамента — 100%.

Согласно заключению об оценке от 9 февраля 2017 г. оценочная стоимость не завершенного строительством жилого дома составляет 4 411,97 руб.

С учетом изложенного суд пришел к выводу, что исковые требования об изъятии земельного участка, изъятии не завершенного строительством жилого дома путем передачи этого дома Х. сельскому исполкому для продажи с публичных торгов с возмещением суммы от его продажи ответчику, за вычетом расходов на проведение публичных торгов и оценки не завершенного строительством жилого дома, являются обоснованными и подлежат удовлетворению, поскольку трехлетний срок, в течение которого ответчику необходимо было завершить строительство жилого дома, истек 1 марта 2015 г.

Предусмотренная законом процедура выявления не завершенного строительством жилого дома, определения его оценочной стоимости, сбора необходимых документов для обращения в суд истцом соблюдена.

Доводы ответчика о необходимости отказа в удовлетворении исковых требований ввиду отсутствия у него во владении жилых помещений и единственной возможности улучшить свои жилищные условия путем возведения спорного жилого дома не имели правого значения и признаны судом несостоятельными, поскольку с 2006 года правом возведения жилого дома, продлением сроков для его возведения либо консервации не завершенного строительством объекта ответчик не воспользовался, достаточных и допустимых доказательств, подтверждающих объективную возможность осуществить строительство жилого дома в дальнейшем, суду не представил.

В ходе судебного разбирательства ответчик оспаривал обоснованность оценки спорного не завершенного строительством жилого дома, осуществленной на основании представленных им сведений о фактически произведенных затратах на возведение жилого дома, при этом правом самостоятельно обратиться за получением оценки спорного объекта недвижимости либо ходатайствовать об оказании ему судом содействия в этом не воспользовался, мотивируя отсутствием в этом необходимости, а также денежных средств.

Решением суда исковые требования Х. сельского исполкома удовлетворены.

В ходе рассмотрения законности принятого решения судом кассационной инстанции ответчик представил заключение о большей стоимости спорного строения, нежели указанной в первоначальном заключении, коллегия приняла за достоверную стоимость строения в размере 45002,23 руб., в связи с чем решение суда в данной части было изменено.

Указ N 87 не предусматривает при изъятии земельных участков и расположенных на них не завершенных строительством жилых домов направление предписания от сельских исполкомов о необходимости начать строительство объекта недвижимости на спорном земельном участке в месячный срок, и совершение таких действий сельскими исполкомами свидетельствует лишь об их намерении стимулировать землевладельцев, избежать обращения с исковым заявлением в суд. Ответчики, возражая против предъявленных исковых требований, ошибочно ссылаются на отсутствие такого предписания.

Ответчики в качестве обоснования доводов о невозможности завершения строительства в установленные законом сроки ссылаются на отсутствие коммуникаций, отказ в предоставлении им льготного кредита либо субсидии на строительство, приводят иные аргументы о тяжелом материальном положении, плохом состоянии здоровья.

Если указанные обстоятельства не являлись основанием для предусмотренного законом продления срока строительства либо консервации капитального строения, то вышеприведенные доводы не имеют правового значения для разрешения таких споров, поскольку возможность принудительного изъятия не завершенного строительством жилого дома и земельного участка связана с подтверждением объективного обстоятельства невозведения жилого дома в установленный срок.

При рассмотрении дел граждане, не соглашаясь с оценкой, осуществленной в установленном порядке территориальной организацией по государственной регистрации, не представляют суду документы, подтверждающие выполнение работ и вложение материалов в возведение спорного капитального строения, в связи с чем суды при рассмотрении спора учитывают стоимость, указанную в представляемых истцами заключениях специалистов в области оценки недвижимости, определяемую в соответствии с требованиями нормативных правовых актов, с учетом представленных ему сведений о фактически произведенных затратах на возведение жилого дома.

Некоторые сельские исполкомы заявляют исковые требования о прекращении государственной регистрации права частной собственности в отношении земельных участков, тогда как ее прекращение в силу подп. 2.4 п. 2 Указа N 87 осуществляется на основании судебного постановления об изъятии не завершенного строительством жилого дома, и принятие отдельного судебного постановления по данному вопросу не требуется, в связи с чем такие требования подлежат оставлению без рассмотрения ввиду неподведомственности суду.

Также иногда сельские исполкомы ошибочно заявляют требования об изъятии не только капитального строения,
но и земельного участка, находящегося в пожизненном наследуемом владении, тогда как в заявлении таковых требований нет необходимости в силу положений подп. 2.2.2 п. 2 Указа N 87.