Горелов Николай Витальевич,
заместитель председателя суда
Минского района
Ф. 20.03.2015 заключил договор строительства однокомнатной квартиры в составе ЖСПК. После строительства зарегистрировал создание жилого помещения и возникновение права собственности на него. С супругой и малолетним ребенком проживал в указанном помещении.
Проверка ЖСПК «М», проведенная правоохранительными органами, показала, что Ф. на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий местного поселкового исполкома не состоял.
Поскольку договор строительства жилого помещения между Ф. и ЖСПК был сделкой, заключенной в нарушение законодательства, прокурор просил установить факт ее ничтожности, признать недействительной госрегистрацию возникновения у Ф. права собственности на построенную квартиру, выселить его с супругой и малолетним ребенком из данного помещения без предоставления другого.
Рассматривая спор, суд пришел к следующим выводам. Сделка, не соответствующая требованиям законодательства, ничтожна, если законодательный акт не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения <*>.
Учет граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, а также контроль за состоянием такого учета в организациях относится к компетенции районных, городских, поселковых, сельских исполкомов <*>.
Одно из оснований для возникновения права владения и пользования жилым помещением — членство в организации застройщиков <*>. Такая организация создается и действует в соответствии с ЖК, иными актами законодательства и уставом.
Организация застройщиков создается в форме жилищных и жилищно-строительных кооперативов. Она может осуществлять с господдержкой и (или) за счет собственных средств строительство, реконструкцию объектов недвижимого имущества или приобретение новых либо капитально отремонтированных, реконструированных объектов недвижимого имущества с последующей их эксплуатацией и управлением.
Организации застройщиков, формируемые из числа граждан, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, создаются по инициативе местных исполнительных и распорядительных органов, иных госорганов, других госорганизаций, хозобществ, акции (доли в уставном фонде) которых принадлежат Республике Беларусь либо ее административно-территориальным единицам, до начала строительства, реконструкции или приобретения объектов недвижимого имущества.
В организации застройщиков, формируемые по инициативе граждан либо граждан и юридических лиц, ИП, принимаются граждане, как состоящие, так и не состоящие на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, а также юридические лица и ИП <*>.
Учет граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, осуществляют местные исполнительные и распорядительные органы по месту жительства, а граждан без определенного места жительства (ранее проживавших в населенном пункте по месту принятия на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий), зарегистрированных по месту пребывания в ОВД, — местные исполнительные и распорядительные органы по месту нахождения пункта регистрации и учета таких лиц.
Учет граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий и проживающих в населенных пунктах, расположенных на территориях сельсоветов, осуществляют сельские исполкомы, а граждан, имеющих право на получение жилых помещений социального пользования, — также районные исполкомы <*>.
Принятие граждан на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий по месту жительства осуществляется по решению местного исполнительного и распорядительного органа при участии общественной комиссии по жилищным вопросам, созданной при этом органе.
Принятие на учет по месту работы (службы) — по совместному решению администрации госоргана, другой организации и профкома (при его отсутствии — иного представительного органа работников), а также при участии общественной комиссии по жилищным вопросам (при наличии). При отсутствии профкома или иного представительного органа работников граждане принимаются на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий по месту работы (службы) по решению администрации госоргана, другой организации <*>.
На каждого гражданина заводится учетное дело, в котором хранится заявление о принятии на учет, выписка из решения о принятии на учет, информация о выборе гражданином способа улучшения жилищных условий, а также другие документы, указанные в подп. 13.2 — 13.9 п. 13, п. 14 Положения об учете граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий.
Документация по учету хранится в порядке, установленном для документов строгой отчетности. Книга регистрации заявлений и списки учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, должны быть пронумерованы, прошнурованы, подписаны уполномоченным должностным лицом местного исполнительного и распорядительного органа, иного госоргана, другой организации и скреплены печатью <*>.
ЖСПК был сформирован в 2010 году по инициативе поселкового исполкома, устав зарегистрирован в районном исполкоме в установленном порядке. Пункт 2.1 устава предусматривал прием в члены ЖСПК граждан, состоявших на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий в поселковом исполкоме, в порядке очередности исходя из даты постановки на учет.
При этом 10% от общего количества строившихся квартир выделялось районному исполкому для распределения гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий; 3% — генподрядной (субподрядной) организации, проектной организации для распределения гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий; 10% — для военнослужащих, проходивших службу в воинских частях, дислоцируемых на территории поселкового совета.
В силу п. 2.3 устава граждане, вступающие в ЖСПК во время строительства, становятся его членами с даты принятия решения общим собранием (собранием уполномоченных), утвержденного решением районного исполкома.
Ф. и ЖСПК заключили договор строительства жилого помещения — однокомнатной квартиры 20.03.2015, после ее возведения и госрегистрации ее создания на имя ответчика осуществлена госрегистрация возникновения права собственности на жилое помещение. Ответчик с семьей проживал в спорной квартире. Вместе с тем Ф. на учете нуждающихся в поселковом исполкоме не состоял, не относился к иным категориям гражданам, которые могли принимать участие в строительстве квартиры в соответствии с положениями устава ЖСПК.
Таким образом, отсутствовали установленные законом основания для включения Ф. в состав ЖСПК и заключения с ним договора строительства.
Исходя из существа правоотношений строительства помещений, суд пришел выводу, что договор строительства жилого помещения в составе ЖСПК не соответствовал нормам законодательства, в связи с чем был ничтожным, а госрегистрация возникновения у Ф. права собственности на квартиру — недействительной.
Ссылки Ф. на внесение им в полном объеме денежных средств на строительство указанной квартиры правового значения для отказа в удовлетворении заявленных требований не имели. Ответчик не лишился права требовать у ЖСПК возврата данных денежных средств.
Доводы ответчика, что договор был реально совершен, соответствовал всем нормам законодательства, право собственности на спорное имущество было зарегистрировано в установленном порядке, суд отверг как несостоятельные. Факт заключения договора, внесения платежей, регистрации недвижимого имущества не опровергал обстоятельств, влекущих признание совершенной сделки ничтожной.
Не принял суд во внимание и то обстоятельство, что Ф. состоял на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий по месту работы, поскольку районный исполком его кандидатуру на включение в члены ЖСПК не утверждал.
Суд также признал несостоятельными доводы Ф. о том, что при предоставлении ему возможности построить жилое помещение права иных граждан не нарушались. Организации застройщиков, формируемые из числа граждан, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, создаются по инициативе местных исполнительных и распорядительных органов, иных госорганов до начала строительства, реконструкции или приобретения объектов недвижимого имущества <*>.
Лишь в организации застройщиков, формируемые по инициативе граждан либо граждан и юридических лиц, ИП, могут приниматься граждане, состоящие либо не состоящие на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, а также юридические лица и ИП <*>.
Таким образом, преимущественное право на вступление в члены организаций застройщиков, создаваемых по инициативе местных исполнительных и распорядительных органов, иных госорганов, других госорганизаций, хозобществ, акции (доли в уставном фонде) которых принадлежат Республике Беларусь либо ее административно-территориальным единицам, имеют граждане, состоящие на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий по месту жительства, что подтверждает ч. 5 п. 2 ст. 182 ЖК. Согласно данной норме вышеназванная организация застройщиков может формироваться с участием граждан, не состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, только при отказе граждан, состоящих на таком учете, вступить в организацию застройщиков.
Ввиду отсутствия установленных законом оснований для возникновения у ответчика и членов его семьи права владения, распоряжения и пользования указанной квартирой суд постановил выселить из нее без предоставления другого жилого помещения.
Ф. решение суда обжаловал, однако судебная коллегия по гражданским делам Минского областного суда в части рассмотрения исковых требований по существу оставила его без изменений.