Вопрос: Организация приобрела на аукционе пустующее производственное здание по цене, равной одной базовой величине, увеличенной на 5%. Вместе с тем в акте приема-передачи ОС продавцом указана остаточная стоимость объекта по данным бухучета.
Что будет являться налоговой базой налога на недвижимость: стоимость здания, указанная в акте приема-передачи ОС, либо аукционная цена приобретения здания?
Ответ: Налоговую базу налога на недвижимость следует рассчитывать по стоимости здания, отраженной в бухучете покупателя (если здание еще не учтено в составе ОС), либо по остаточной стоимости (если учтено в составе ОС), определенной исходя из первоначальной стоимости в сумме фактических затрат, включающей в том числе аукционную цену приобретения, с учетом возможной суммы накопленной амортизации.
Обоснование: Начальная цена продажи недвижимого имущества, включая составные части и принадлежности к нему, устанавливается в размере одной базовой величины, определенной законодательством <*>.
Продавцом недвижимого имущества может быть:
государственное юрлицо, за которым недвижимое имущество закреплено на праве хозяйственного ведения или оперативного управления;
государственный орган, заключивший договор безвозмездного пользования недвижимым имуществом <*>.
Продавец, указанный в п. 4 Положения об аукционах N 342, в том числе:
устанавливает начальную цену продажи предмета аукциона;
заключает с победителем аукциона либо единственным участником несостоявшегося аукциона, согласившимся приобрести предмет аукциона по начальной цене, увеличенной на 5%, договор купли-продажи недвижимого имущества <*>.
То есть при приобретении объекта недвижимости по начальной цене, равной одной базовой величине, конечная цена приобретения увеличивается на 5%, что и составляет итоговую стоимость приобретенного объекта на аукционе.
Налоговая база налога на недвижимость определяется организациями исходя из наличия на 1 января календарного года:
капстроений, учитываемых в бухучете в составе объектов ОС и доходных вложений в материальные активы (учитываемых в книге учета доходов и расходов в соответствии с абз. 9 ч. 1 п. 1 ст. 291 НК) по остаточной стоимости, а иных капстроений по стоимости, отраженной в бухучете (в книге учета доходов и расходов) <*>.
Под первоначальной стоимостью понимается стоимость, по которой актив принимается к бухучету в качестве ОС, а под остаточной стоимостью — разница между первоначальной (переоцененной) стоимостью ОС и накопленными по нему за весь период эксплуатации суммами амортизации и обесценения <*>.
Действительно, активы принимаются к бухучету в качестве ОС по счету 01 по первоначальной стоимости на основании акта о приеме-передаче ОС <*>, но в данном случае эта стоимость определяется не на основании данных, указанных в акте о приеме-передаче ОС продавцом, а исходя из фактической цены приобретения.
Первоначальная стоимость приобретенных ОС определяется в сумме фактических затрат на их приобретение, формируется на счете 08, включая в том числе:
стоимость приобретения ОС;
иные затраты, непосредственно связанные с приобретением, доставкой, установкой, монтажом ОС и приведением их в состояние, пригодное для использования <*>.
В рассматриваемом случае стоимостью приобретения является одна базовая величина, увеличенная согласно условиям аукциона на 5% (иные затраты в вопросе не указаны).
При приобретении организациями в течение года зданий либо возникновении зданий годовая сумма налога на недвижимость увеличивается на суммы налога на недвижимость, исчисленные исходя из остаточной стоимости или стоимости, отраженной в бухучете (книге учета доходов и расходов), приобретенных зданий на 1-е число первого месяца квартала, следующего за кварталом, в котором имело место такое приобретение, и ставки налога на недвижимость, рассчитываемой на основании годовой ставки пропорционально числу полных кварталов, оставшихся до окончания текущего календарного года, т.е. порядок определения налоговой базы будет зависеть также и от того, как приобретенное здание учтено в бухучете по состоянию на 1-е число первого месяца квартала, следующего за кварталом его приобретения <*>.
Таким образом, налоговая база налога на недвижимость в рассматриваемом случае будет определяться исходя из первоначальной стоимости здания: одна базовая величина, увеличенная на 5%, на 1-е число первого месяца квартала, следующего за кварталом, в котором имело место приобретение объекта, с учетом возможной накопленной по данному объекту суммы амортизации.
