Как будет меняться арендная ставка? Что станет определять развитие в сфере коммерческой недвижимости? Изучим, какие заведения востребованы у потребителей. Проведем анализ, в каком сегменте прогнозируется наибольший рост потребительских расходов. 

Прошлый год был непростым для белорусской экономики. Однако по итогам анализа полугодия рынок торговой недвижимости адаптировался к новым реалиям, ожил и имеет все предпосылки к росту.

Отечественные девелоперы и ритейлеры не только стали проявлять активность, но и перехватили инициативу у государственных и российских операторов.

Вызовы прошлого года – переход в арендных отношениях с еврономинала на отечественную валюту, существенное регулирование наценок (Постановление № 713), а также политические потрясения – экономика пережила довольно быстро и достаточно успешно, отмечают в интервью эксперты ООО «Коллиерз Интернешнл».

Ставки

В первые шесть месяцев года цены росли на помещения до 30 и 30–50 кв. м из-за высокого спроса на них. Эксперты считают, что действие с сентября 2022 года законодательного акта, регламентирующего приведение ставок к рублевому номиналу, на стоимость аренды не повлияло.

Так, чтобы арендовать помещение до 30 м2, стоит рассчитывать на 30–170 евро за метр (без НДС и операционных расходов). Площадь 30–50 квадратов оценивают от 18 до 75 EUR за метр, а 50–100 квадратов – в 15–45 EUR.

По результатам анализа шести месяцев сформировалась тенденция к повышению цен в популярных ТЦ.

Какие объекты ввели и какие планируют

В I полугодии 2023 года вакантность в Минске составила 10,8%. При этом в успешно функционирующих торгово-развлекательных комплексах она сократилась и практически достигла нуля в Green City, Diamond City, Dana Mall, «Корона-Замок», «Экспобел», Palazzo.

На отрасль слабо повлияло введение ТЦ «Сеница» и «Мега Парк», который строился с 2012 года и перешел в введение городских властей.

При этом реализация проектов ТРЦ (далее – торгово-развлекательные центры) не останавливается. Минимум 80 тысяч м2 будут введены в крупноформатных комплексах до конца 2023 года и еще около 170 тысяч квадратов до конца 2024 года.

В декабре 2023 года запланирован ввод ТД «Белорусский». Это бывший МФК «Магнит Минска», реализуемый ранее иранским ИООО «Белпарс».

МФК доверен государственному застройщику УКС Мингорисполкома. Согласно его концепции, Минск, а также каждая область страны представят в ТД продукцию своих предприятий, рестораны белорусской кухни. В высотных крыльях здания, где ранее планировались офисный и гостиничный блоки, расположатся 352 арендные квартиры – в том числе двухуровневые.

В ближайшее время ожидается ввод десятка комплексов на более чем 299 тыс. кв. м, что увеличит предложение на 20%. Это ТРЦ «Авиа Молл» (открытие ожидается после начала работы станции метрополитена «Аэродромная»), МФК «Сигма», Prizma и GREEN-Червенский.

Новые проекты не анонсировались. Реализация минимум трех проектов временно отложена.

Какие объекты наиболее востребованы

По оценкам экспертов, все более очевидна невысокая перспективность комплексов с якорными гипермаркетами по 8–10 тысяч м2.

Снижается трафик и растет вакантность в староформатных, введенных 15–20 лет назад, ТЦ («Европа», «Зеркало»).

При этом переосмысление концепции становится успешным для ТЦ и привлекательным для потребителя (например, «Столица»).

В то же время у потребителей востребованы современные ТРЦ районного формата в 10–20 тыс. квадратов с продовольственным супермаркетом, точками развлечения и досуга.

Значительно активизировался рынок общественного питания, что актуально для крупноформатных объектов и для street retail, где он стал значимым оператором коммерческой недвижимости. Это стимулировало активное открытие заведений. 

Как меняются торговые сети

Основные национальные «гиганты» продолжили активное развитие. «Виталюр» окончательно лишился своих объектов (перешли компании «Санта Ритейл»), благодаря чему «Санта» выросла до 307 магазинов.

Есть прирост и у лидеров ритейла. На конец полугодия у компании «Евроторг» было 1 138 точек под брендами «Евроопт», «Хит!» и «Грошык» (только за апрель-июнь их стало на 21 больше). А под крылом компании «Доброном» работают 922 магазина «Копеечка», «Маяк» и «Доброном».

Компания «ЮниСтор Групп» (владелец «7 пятниц» и «ЮниСтор», бизнес-структура «Евроторга») запустила сеть «Вожык» формата «магазин у дома».

Резюме

Анализ показал, что определять развитие сегмента коммерческой недвижимости в ближайшей и среднесрочной перспективах будут:

— высокий объем стока;

— рост потребительских расходов на питание, отдых и развлечения (этот вектор один из определяющих);

— развитие отечественных ритейлеров (появление новых российских/зарубежных компаний маловероятно);

— более активный спрос на площади со стороны производственных предприятий с государственной долей в капитале;

— снижение вакантности популярных ТЦ, рост трафика в них.

Эти факторы в конечном итоге могут способствовать и постепенному увеличению арендных ставок.