Арендатор в арендуемом помещении произвел своими силами замену старых дверей на новые металлические с согласия арендодателя. При расторжении договора аренды в зачет уплаты долга по аренде арендатор передал арендодателю указанные двери по ТН на основании заключенного с ним договора купли-продажи. Правомерны ли действия сторон, рассмотрим в материале.

Замена старых дверей на новые в арендованном помещении является неотделимым улучшением арендованного имущества, поскольку (ст. 594 ГК, ч. 2 п. 40 постановления Пленума ВХС N 1):

— данные вложения в имущество улучшают характеристики имущества;

— при отделении дверей имущество не может быть сохранено в том состоянии, в котором оно должно быть возвращено;

— улучшения прочно связаны с объектом аренды и не могут быть отделены от объекта без причинения ему вреда;

— замена двери произведена с согласия арендодателя на проведение таких работ.

Обратите внимание!
О том, что замена дверей является неотделимым улучшением, упоминается в ряде технических кодексов об определении их остаточной стоимости, например, в подп. 13.1.11.2 п. 13 ТКП 52.3.01-2020, подп. 12.7.2 п. 12 ТКП 52.3.02-2020.

По общему правилу неотделимые улучшения признаются собственностью арендодателя. После прекращения договора аренды арендатор вправе потребовать возмещения стоимости этих улучшений. Однако есть исключение. Арендодатель не должен возмещать стоимость неотделимых улучшений, если арендатор производил текущий ремонт. Иное условие стороны могут согласовать договором аренды (п. 2 ст. 587 ГК).

Пример формулировки условия
Арендодатель обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества.

Замена дверей будет относиться к текущему ремонту, например, если речь идет о замене заполнений дверных проемов при их износе 60% и более, в том числе на противопожарное заполнение, а также если для выполнения данных работ оформлены дефектный акт установленной формы С-1 и смета (подп. 1 п. 5 приложения А к СП 1.04.01-2021, п. 9 ст. 51 Закона об архитектурной деятельности). Если же замена дверей осуществлялась в рамках иного вида строительства, например модернизации, и разработана соответствующая проектная документация, работы по замене дверей к текущему ремонту относиться уже не будут. При модернизации могут выполняться в том числе сопутствующие работы по текущему ремонту. Таким образом, арендодатель обязан возместить стоимость неотделимых улучшений после прекращения договора аренды, если иное стороны не согласовали договором аренды (п. 11, абз. 4 п. 13 Инструкции о видах строительства N 66; п. 15 приложения В к СП 1.04.01-2021; п. 2 ст. 587 ГК).

Пример
Арендатор с согласия арендодателя провел работы по модернизации: устройство входов в здания для маломобильных групп населения, в том числе оборудование подъемными устройствами (п. 2 приложения В к СП 1.04.01-2021). В рамках выполнения данных работ проведен текущий ремонт по замене дверей в связи с их износом на 60% (подп. 1 п. 5 приложения А к СП 1.04.01-2021), а также в связи с необходимостью расширения дверных проемов. В проектной документации вид строительства определен как модернизация. С учетом изложенного арендодатель обязан возместить арендатору стоимость указанных неотделимых улучшений, в том числе расходов, связанных с заменой дверей.

Законодательство позволяет также арендатору зачесть стоимость неотделимых улучшений в счет арендных платежей, произведенных с согласия арендодателя за счет собственных средств. В этом случае применяются положения подп. 5 п. 2 ст. 585 ГК и общие нормы ГК о зачете согласно п. 1 ст. 381 ГК (абз. 3 ч. 3 п. 40 постановления Пленума ВХС N 1). Другими словами, для зачета достаточно заявления одной стороны. Во избежание разногласий рекомендуем сторонам подписать двустороннее соглашение о зачете и (или) акт сверки расчетов.

Чтобы условие о зачете работало, его необходимо согласовать в договоре аренды (ч. 2 п. 1 ст. 585 ГК). Также важно согласовать виды и порядок представления документов, которые подтвердят фактическое наличие улучшений, их неотделимость без вреда для имущества, а также стоимость неотделимых улучшений (ч. 2 п. 41 постановления Пленума ВХС N 1).

Пример формулировки условия о зачете
Стороны вправе зачесть в счет арендных платежей стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором за счет собственных средств с согласия арендодателя. Для этого арендатор обязан направить арендодателю заявление о зачете. Вместе с заявлением арендатор должен представить документы, подтверждающие фактическое наличие таких улучшений, их неотделимость без вреда для имущества, а также стоимость неотделимых улучшений: проектно-сметную документацию, справку(-и) о стоимости выполненных работ и затратах, составленную(-ые) на основании акта(-ов) сдачи-приемки выполненных строительных и иных специальных монтажных работ, документы, подтверждающие стоимость и оплату использованных материалов и оборудования, оплату работ проектировщику, подрядчику. Дополнительно арендатор может представить иные документы (при их наличии).
После представления арендатором перечисленных документов стороны договора в течение _________ календарных дней со дня получения арендодателем заявления и приложенных к нему документов обязаны подписать соглашение о зачете. Если соглашение о зачете сторонами (одной из сторон) договора не подписано, зачет неотделимых улучшений в счет арендных платежей производится на основании заявления арендатора о зачете и документов, которые подтверждают фактическое наличие таких улучшений, их неотделимость без вреда для имущества, а также стоимость неотделимых улучшений.

Возможность и необходимость заключения договора купли-продажи неотделимых улучшений для проведения зачета по арендным платежам законодательство не предусматривает.

Читайте этот материал в ilex >>*
*по ссылке Вы попадете в платный контент сервиса ilex