В строительстве выделяют три вида цены: неизменную, твердую и приблизительную. В чем их отличие, когда их применять и каковы последствия установления той или иной цены. Рассмотрим ситуацию с учетом изменений, которые внесены постановлением N 311 и вступили в силу с 20.05.2023.

———————————

<1> Неизменная договорная (контрактная) цена на выполнение подрядных работ — цена подрядных работ, определяемая по результатам выбора заказчиком подрядчика (абз. 5 п. 2 Положения N 1553).

Если возникла необходимость выполнения допработ, стороны вправе скорректировать неизменную цену. В данном случае допработы — подрядные работы (абз. 3 п. 2, абз. 8 п. 11 Положения N 1553):

— которые не предусмотрены на дату формирования неизменной цены в утвержденной проектной документации, разработанной по стадии «Строительный проект» (далее — ПД);

— которые не изменяют технические решения ПД;

— необходимость выполнения которых возникла в процессе строительства и подтверждена разработчиком ПД на основании двустороннего акта, подписанного заказчиком и разработчиком ПД.

Стоимость допработ формируется в размере сметной стоимости этих работ, определенной на дату разработки проектной, в том числе сметной, документации с учетом прогнозного индекса месяца выполнения этих работ. Стоимость допработ необходимо отразить отдельной строкой в графике производства работ и графике платежей при их уточнении (п. 15 Положения N 1553).

Корректировка неизменной цены возможна и в иных случаях, перечисленных в п. 11 Положения N 1553, которые применяются в том числе по договорам, заключенным по результатам проведения процедур госзакупок.

<2> Твердая цена — цена, при которой подрядчик не вправе требовать оплаты допработ или иного увеличения, а заказчик —  уменьшения цены даже в том случае, когда в момент заключения договора невозможно было предусмотреть полный объем подлежащей выполнению работы или необходимых для этого расходов (ч. 1 п. 6 ст. 663 ГК). Исключения:

— после заключения договора существенно возросла стоимость материалов и оборудования, которые должны быть предоставлены подрядчиком, а также оказываемых ему третьими лицами услуг, которые нельзя было предусмотреть при заключении договора. В этом случае подрядчик может потребовать увеличения установленной цены (сметы). Если заказчик откажет, подрядчик может потребовать расторжения договора согласно ст. 421 ГК (ч. 2 п. 6 ст. 663 ГК);

— после заключения договора стоимость работ превысила смету не менее чем на 10% по причинам, которые от подрядчика не зависят (п. 3 ст. 699 ГК).

Полагаем, в договоре стройподряда стороны могут согласовать случаи, когда твердая цена подлежит изменению. Однако в этом случае твердая цена трансформируется в приблизительную (п. 3 ст. 391 ГК).

<3> Приблизительная цена — цена при которой, если возникла необходимость провести допработы и по этой причине существенно превышается цена работы, подрядчик обязан своевременно предупредить об этом заказчика. Если заказчик не согласен увеличить цену работы, он вправе отказаться от договора. В этом случае подрядчик может требовать от заказчика оплаты выполненной части работы (ч. 1 п. 5 ст. 663 ГК).

Если подрядчик своевременно не предупредил заказчика о необходимости увеличить цену работы, он обязан выполнить договор, сохраняя право на оплату работы по цене, определенной в договоре. Вместе с тем подрядчик вправе потребовать оплаты данных работ в связи с неосновательным обогащением, если заказчик, например, принял эти работы (ч. 2 п. 5 ст. 663, гл. 39 ГК).

Если стороны намерены установить приблизительную цену, об этом в договоре обязательно нужно указать. В противном случае цена будет твердой (п. 4 ст. 663 ГК).

———————————

<1> При неизменной цене сметная документация на строительство объектов независимо от источников финансирования разрабатывается на основании утвержденных нормативов расхода ресурсов в натуральном выражении и цен (тарифов) на ресурсы и (или) на основании укрупненных нормативов стоимости строительства единицы площади (объема, мощности) объекта или стоимости объектов-аналогов. На основании сметной документации заказчиком, застройщиком в установленном порядке определяется подрядчик, цена предложения которого является неизменной договорной (контрактной) ценой на выполнение подрядных работ (ч. 1, 5 п. 1 Указа N 361).

Как цена заказчика, так и цена предложения подрядчика формируется на дату начала выполнения подрядных работ, установленную заказчиком в документации о закупке (п. 3, 4 Положения N 1553).

Как цена заказчика, так и цена предложения подрядчика — это цена, сформированная на основании утвержденной проектной, в том числе сметной, документации, разработанной по стадии «Строительный проект» (абз. 13, 14 п. 2 Положения N 1553). ПД, в свою очередь, разрабатывается в отношении таких видов строительства, как возведение, реконструкция, модернизация, капитальный ремонт, техмодернизация, благоустройство, реставрация объектов любого класса сложности, а также снос объектов 1 — 4-го классов сложности (абз. 27 ч. 1 ст. 1, п. 6 ст. 51 Закона об архитектурной деятельности; ч. 1 п. 1 ТКП 45-1.02-295-2014; абз. 2 подп. 4.4 п. 4 Декрета N 7; подп. 4.4 п. 4 СН 1.03.03-2019). Исключение, когда разработка ПД не требуется согласно Указу N 202: возведение и реконструкция одноквартирных жилых домов и нежилых капитальных построек 5-го класса сложности в упрощенном порядке.

<2> Твердая или приблизительная цена устанавливается при выполнении работ по текущему ремонту, поскольку неизменная цена к подрядным работам по объектам текущего ремонта не применяется (п. 1 Положения N 1553).

Кроме того, полагаем, твердая или приблизительная цена может применяться при возведении, реконструкции, модернизации, капитальном ремонте, техмодернизации, благоустройстве, реставрации, сносе объектов, если договор заключен по соглашению сторон и отсутствуют основания для проведения закупок, госзакупок.

В строительстве проводятся:

1) госзакупки на основании Закона о госзакупках: если строительство осуществляется за счет бюджетных средств и (или) средств государственных внебюджетных фондов и работы приобретаются получателями таких средств (абз. 2 ст. 1 Закона о госзакупках);

2) закупки на основании постановления N 229: закупки товаров (работ, услуг) при строительстве с привлечением полностью или частично средств внешних государственных займов и внешних займов, привлеченных под гарантии Совмина, кредитов банков Республики Беларусь, привлеченных под гарантии Совмина, облисполкомов и Минского горисполкома. Соответствующий порядок закупок распространяется на республиканские унитарные предприятия, госорганы, гособъединения, иные юрлица, имущество которых находится в республиканской собственности, либо хозяйственные общества, в уставных фондах которых более 25% акций (долей) принадлежит Республике Беларусь или организациям, имущество которых находится в республиканской собственности (кроме операторов сотовой подвижной электросвязи) (подп. 1.1, 1.2 п. 1, п. 3 приложения к постановлению N 229);

3) закупки на основании локальных правовых актов (далее — ЛПА) заказчика: закупки (подрядные торги, переговоры) за счет собственных средств, если внутри организации или ИП разработан ЛПА, согласно которому выбор подрядчика должен осуществляться посредством закупок. Полагаем, разрабатывать такие ЛПА заказчик вправе, но не должен. Исключение — обязательные закупки за счет собственных средств на основании постановления N 229 (абз. 34 подп. 4.4 п. 4 Декрета N 7; ч. 4 письма Минстройархитектуры N 04-3-01/3918; абз. 4 п. 3, п. 5, абз. 2 п. 6 Правил N 1450).

Во всех иных случаях договор стройподряда может быть заключен по соглашению сторон без проведения закупок (абз. 3 п. 6 Правил 1450).

При выборе подрядчика важно помнить о соблюдении законодательства об аффилированных лицах, о борьбе с коррупцией и пр.