Пеня по задолженности арендатора: учет у арендодателя

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законодательством или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору, если иное не предусмотрено законодательными актами, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков <*>.

Исполнение обязательства, вытекающего из договора аренды, также может обеспечиваться пеней или штрафом.

Как и когда учитывать пеню, предъявленную арендатору?

В зависимости от того, к какому виду деятельности относится сдача имущества в аренду, доходы арендодателя включаются либо в состав доходов по текущей деятельности, либо в состав доходов по инвестиционной деятельности и соответственно отражаются на счете 90 «Доходы и расходы по текущей деятельности» или на счете 91 «Прочие доходы и расходы» <*>.

Неустойки (штрафы, пени) и другие виды санкций за нарушение условий договоров, присужденные судом или признанные должником, причитающиеся к получению, подлежащие уплате, включаются в состав прочих доходов и расходов по текущей деятельности, учитываемых на счете 90 «Доходы и расходы по текущей деятельности» (субсчета 90-7 «Прочие доходы по текущей деятельности», 90-10 «Прочие расходы по текущей деятельности») <*>.

В то же время в состав доходов и расходов по инвестиционной деятельности, учитываемых на счете 91 «Прочие доходы и расходы», включаются прочие доходы и расходы по инвестиционной деятельности <*>.

При этом перечень прочих доходов и расходов по инвестиционной деятельности не является закрытым.

Учитывая, что доходы и расходы, связанные с предоставлением во временное пользование (временное владение и пользование) инвестиционной недвижимости, отражаются в составе доходов по инвестиционной деятельности на счете 91 «Прочие доходы и расходы», к прочим доходам и расходам можно отнести и суммы неустоек (штрафов, пеней) и других видов санкций за нарушение арендатором условий договора по предоставлению имущества во временное пользование, относящемуся у арендодателя к инвестиционной деятельности.

По мнению автора, из этого следует, что неустойки (штрафы, пени) и другие виды санкций за нарушение арендатором условий договора аренды, причитающиеся к получению:

— независимо от того, к какому виду относится сдача имущества в аренду, могут включаться арендодателем в состав прочих доходов по текущей деятельности, учитываемых на счете 90 «Доходы и расходы по текущей деятельности» (субсчет 90-7 «Прочие доходы по текущей деятельности);

— или же в зависимости от того, к какому виду относится сдача имущества в аренду и к какому виду относится сдаваемое в аренду имущество (является ли инвестиционной недвижимостью), включаются арендодателем в состав доходов по инвестиционной деятельности или же по текущей деятельности с соответствующим отражением их на счете 90 «Доходы и расходы по текущей деятельности» или на счете 91 «Прочие доходы и расходы.

Данный порядок отражения сумм закрепляется организацией в учетной политике <*>.

Как отмечалось выше, суммы пеней, штрафов отражаются в бухгалтерском учете арендодателя в составе доходов по текущей или инвестиционной деятельности, если эти суммы присуждены судом или признаны арендатором.

Суммы пеней, штрафов, присужденные судом к уплате арендатором, отражаются в бухгалтерском учете у арендодателя в составе доходов на дату вынесения судом решения об их взыскании с арендатора.

Если суммы неустоек, исчисленные арендодателем, предъявлены арендатору и арендатор их признает, то в бухгалтерском учете эти суммы включаются в доходы арендодателя на дату их признания арендатором <*>.

При налогообложении налогом на прибыль суммы неустоек (штрафов, пеней), суммы, причитающиеся к получению в результате применения иных мер ответственности, в том числе в результате возмещения убытков, за нарушение обязательств по договору аренды включаются у арендодателя в состав внереализационных доходов на дату их отражения в бухгалтерском учете: на дату признания этих сумм арендатором или на дату вынесения судом решения об их взыскании с арендатора <*>.

Суммы причитающейся к получению либо полученной пени (штрафа) включаются у арендодателя, плательщика НДС, в налоговую базу НДС соответственно на дату отражения этих сумм в бухгалтерском учете либо на дату их фактического получения в порядке, установленном учетной политикой организации <*>.

Пример 1

Организация, применяющая общую систему налогообложения, сдает в аренду помещение, относящееся к инвестиционной недвижимости, другой организации. Согласно договору аренды арендная плата в размере 5000 руб. за календарный месяц перечисляется на расчетный счет арендодателя не позднее 5-го числа месяца, следующего за месяцем аренды.

Арендная плата за сентябрь 2017 г. не была перечислена в срок. В соответствии с условиями договора аренды арендодатель исчислил пеню в размере 200 руб. и предъявил расчет пени арендатору 02.11.2017. Сумма пени была признана арендатором. Предъявленный расчет пени арендатор подписал 15.11.2017. Пеня была перечислена арендатором 20.11.2017.

Согласно учетной политике организации моментом фактической реализации сумм, увеличивающих налоговую базу НДС, признается дата фактического получения этих сумм.

Сдача в аренду инвестиционной недвижимости относится к инвестиционной деятельности организации арендодателя.

Как в бухгалтерском учете отражается сумма пени по договору аренды?

Вариант А

Суммы неустоек (пеней, штрафов) по договорам по предоставлению имущества в аренду, относящегося к инвестиционной недвижимости, в соответствии с учетной политикой организации включаются в доходы по инвестиционной деятельности и отражаются на счете 91 «Прочие доходы и расходы» (субсчет 91-1 «Прочие доходы»).

В таком случае сумма НДС, исчисленного от сумм пени, учтенной в составе прочих доходов по инвестиционной деятельности на субсчете 91-1 «Прочие доходы», отражается по дебету субсчета 91-2 «Налог на добавленную стоимость» и кредиту счета 68 «Расчеты по налогам и сборам» <*>.

НДС, исчисляемый из выручки от реализации продукции, товаров, работ, услуг, учитывается на субсчете 68-2 «Расчеты по налогам и сборам, исчисляемым из выручки от реализации продукции, товаров, работ, услуг» <*>.

Ввиду того что суммы неустоек (пеней, штрафов) не относятся к выручке от реализации продукции, товаров, работ, услуг, для отражения начисленных сумм НДС от прочих доходов, не относящихся к выручке от реализации продукции, товаров, работ, услуг, открывается дополнительный субсчет к счету 68 «Расчеты по налогам и сборам», например, 68-6 «Расчеты по НДС, исчисляемому из прочих доходов» <*>.

В бухгалтерском учете арендодателя формируются записи:

*Дата отражения*	*Содержание операции*	*Дебет*	*Кредит*	*Сумма, руб.*	*Основание*
30.09.2017	Отражена арендная плата в составе доходов по инвестиционной деятельности	62	91-1	5000	Договор аренды, акт приема-передачи имущества в аренду
15.11.2017	Отражена признанная арендатором сумма пени в составе доходов по инвестиционной деятельности	62	91-1	200	Договор аренды, расчет пени, подписанный арендодателем и арендатором
20.11.2017	Отражено поступление суммы пени на расчетный счет	51	62	200	Платежное поручение, выписка банка
20.11.2017	С суммы пени исчислен НДС (200 / 120 x 20)	91-2	68-6	33,33	Бухгалтерская справка-расчет

Таким образом, в указанном случае все доходы арендодателя, полученные от сдачи в аренду инвестиционной недвижимости, учтены в составе доходов по инвестиционной деятельности. Они отражаются на счете 91 «Прочие доходы и расходы», предназначенном для учета доходов и расходов, возникающих при осуществлении инвестиционной деятельности.

Вариант В

Суммы неустоек (пеней, штрафов) по договорам по предоставлению имущества в аренду, относящегося к инвестиционной недвижимости, в соответствии с учетной политикой организации относятся к прочим доходам по текущей деятельности и отражаются на счете 90 «Доходы и расходы по текущей деятельности» (субсчет 90-7 «Прочие доходы по текущей деятельности»).

Начисление НДС, исчисленного от сумм пени, отражаемой на субсчете 90-7 «Прочие доходы по текущей деятельности», отражается по дебету субсчета 90-8 «Налог на добавленную стоимость, исчисляемый от прочих доходов по текущей деятельности» и кредиту счета 68 «Расчеты по налогам и сборам» (субсчет 68-6 «Расчеты по НДС, исчисляемому из прочих доходов» (условно)) <*>.

В бухгалтерском учете арендодателя формируются записи:

*Дата отражения*	*Содержание операции*	*Дебет*	*Кредит*	*Сумма, руб.*	*Основание*
30.09.2017	Отражена арендная плата в составе доходов по инвестиционной деятельности	62	91-1	5000	Договор аренды, акт приема-передачи имущества в аренду.
15.11.2017	Отражена признанная арендатором сумма пени в составе прочих доходов по текущей деятельности	62	90-7	200	Договор аренды, расчет пени, подписанный арендодателем и арендатором
20.11.2017	Отражено поступление суммы пени на расчетный счет	51	62	200	Платежное поручение, выписка банка
20.11.2017	С суммы пени исчислен НДС (200 / 120 x 20)	90-8	68-6	33,33	Бухгалтерская справка-расчет

В этом случае доходы арендодателя, полученные от сдачи имущества в аренду, относимой к инвестиционной деятельности, в виде арендной платы, учитываются в составе доходов по инвестиционной деятельности и отражаются счете 91 «Прочие доходы и расходы», а доходы в виде пени, возникшей в результате осуществления инвестиционной деятельности, отражаются на счете 90 «Доходы и расходы по текущей деятельности» (субсчет 90-7 «Прочие доходы по текущей деятельности) и в составе других доходов — доходов по текущей деятельности.

Учитывая это, по мнению автора, доходы и расходы, возникающие от сдачи имущества в аренду, иное временное пользование, целесообразно учитывать в составе доходов и расходов по одному виду деятельности, к которому относится сдача имущества во временное пользование, и отражать на одном счете, предназначенном для отражения доходов и расходов именно этого вида деятельности.

Учитывается ли в доходах арендодателя начисленная и предъявленная арендатору пеня, если арендатор не дает ответа или не признает выставленную ему пеню?

Пример 2

Арендодателем согласно договору аренды начислена пеня за несвоевременное перечисление арендатором арендной платы за июнь 2017 г. в размере 200 руб. Расчет пени составлен 30.06.2017 и вручен в этот же день нарочным арендатору. Согласно договору аренды расчет пени должен быть подписан не позднее 10.07.2017. Однако арендатор не дал ответа в установленный срок.

Можно ли арендодателю отразить в учете исчисленную пеню за июнь 2017 г.? Как истребовать сумму пени с арендодателя?

В бухгалтерском учете сумма пени отражается, если признана должником или же присуждена судом. При налогообложении налогом на прибыль сумма пени учитывается во внереализационных доходах на дату отражения в бухучете.

Предъявленная арендатору пеня и непризнанная им или же пеня, по которой арендатор не дает ответа арендодателю, не может быть отражена в учете у арендодателя.

Поэтому в случае, когда арендатор не дает ответа по сумме пени, предъявленной арендатором, или же не признает ее, сумма пени может быть присуждена арендатору судом.

До обращения в суд с иском арендодатель должен предъявить претензию (письменное предложение о добровольном урегулировании спора). Порядок предъявления претензии устанавливается законодательством или договором <*>.

Арендатор, получивший претензию, в месячный срок со дня ее получения, если иной срок не установлен законодательством или договором, должен письменно уведомить арендодателя (заявителя претензии) о результатах рассмотрения претензии. Ответ на претензию подписывается получателем претензии или его представителем и направляется заявителю претензии заказной корреспонденцией с обратным уведомлением или вручается под подпись <*>.

Если претензия будет частично или полностью отклонена организацией-арендатором, к ответу на претензию прилагаются копии документов, обосновывающих отклонение претензии <*>.

Если в месячный срок или срок, установленный договором аренды, со дня получения претензии арендатор, получивший претензию, не дает ответа, арендодатель вправе обратиться в суд, рассматривающий экономические дела, с иском в порядке, установленном законодательством, а также предъявить претензии в качестве доказательства признания (неоспаривания) получателем претензии требований, заявленных в порядке приказного производства <*>.

Таким образом, если требования арендодателя по уплате пени не будут удовлетворены в претензионном порядке, то арендодатель имеет право подать иск об истребовании суммы пени у арендатора в судебном порядке.