По договору аренды капитального строения (здания, сооружения), изолированного помещения или машино-места арендодатель обязуется передать их арендатору во временное владение и пользование или во временное пользование (п. 1 ст. 621 ГК).
Существенное условие договора аренды капитального строения — размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами такого условия в письменной форме договор аренды капитального строения (здания, сооружения), изолированного помещения или машино-места считается незаключенным (п. 1 ст. 625 ГК).
В силу норм ст. 298 ГК денежные обязательства должны выражаться в белорусских рублях. При этом может предусматриваться, что денежное обязательство подлежит оплате в белорусских рублях в сумме, эквивалентной определенной сумме в валюте или в условных денежных единицах (специальных правах заимствования и т.д.). В этом случае подлежащая оплате в рублях сумма определяется по официальному курсу валюты или условных денежных единиц на день платежа, если законодательство или соглашение сторон не устанавливают иного курса или иную дату.
С 23.09.2022 применение положений ст. 298 ГК для договоров аренды ограничено. Согласно ст. 4 Закона N 197-З до 01.01.2024 приостанавливается действие ч. 2 п. 1 ст. 298 ГК и ч. 2 ст. 11 БК в части права арендодателя определять в договоре размер арендной платы за пользование имуществом в сумме, эквивалентной сумме в валюте. Договоры аренды, заключенные до вступления ст. 4 Закона N 197-З в силу, следовало привести в соответствие с требованиями этой статьи до ее вступления в силу.
Таким образом, с 23.09.2022 определение размера арендной платы с привязкой к валюте не допускается. Действующие договоры аренды необходимо было привести в соответствие с требованиями законодательства. Однако, как показывает практика, не все арендаторы и арендодатели их выполнили. Обусловлено это в первую очередь тем, что стороны не смогли договориться о размере арендной платы в связи с постоянным колебанием курса валюты и необходимостью зафиксировать ставку арендной платы в белорусских рублях. Соответственно, договоры аренды продолжают действовать, а размер арендной платы в них по-прежнему привязан к валюте. Можно ли признать такой договор недействительным в судебном порядке?
Судебная практика
Арендодатель (истец) и арендатор (ответчик) заключили договор аренды. Арендодатель передал объект аренды арендатору по актам приема-передачи.
В договоре стороны согласовали размер и условия арендной платы. С даты открытия ресторана для посетителей размер арендной платы составлял 5% от выручки в расчетном периоде за аренду всего помещения в месяц, но не менее 15 долл. по курсу Нацбанка на дату проведения платежа за аренду 1 кв.м площади помещения в месяц. В декабре 2020 г. арендатор приступил к обслуживанию посетителей.
В дальнейшем истец обратился в суд с иском, в котором просил установить факт ничтожности сделки — договора аренды. В обоснование заявленных исковых требований сослался на вступление ст. 4 Закона N 197-З в силу с 23.09.2022, на несогласование изменений в размере арендной платы, на несоответствие договора условиям законодательства.
Суд первой инстанции в удовлетворении заявленных исковых требований отказал. С этим решением согласились апелляционная и надзорная инстанции.
Согласно ст. 169 ГК сделка, не соответствующая требованиям законодательства, ничтожна, если законодательный акт не устанавливает, что такая сделка оспорима или не предусматривает иных последствий нарушения.
С 23.09.2022 вступила в силу ст. 4 Закона N 197-З, которая до 01.01.2024 приостановила действие ГК и БК в части права арендодателя определять в договоре размер арендной платы в сумме, эквивалентной сумме в валюте. Исходя из ст. 5 Закона N 197-З договоры аренды, заключенные до вступления ст. 4 Закона N 197-З в силу, следовало привести в соответствие с требованиями этой статьи до ее вступления в силу.
На момент заключения договора аренды условия о порядке определения размера арендной платы отвечали требованиям законодательства и исполнялись сторонами, а после вступления в силу ст. 4 Закона N 197-З к соглашению об ином порядке определения размера арендной платы, исключающем привязку к валюте, стороны не пришли.
С учетом ч. 4 п. 15 постановления Пленума ВХС N 16 при отсутствии обращений в суд и невнесении изменений в договор взамен противоречащего законодательству условия стороны должны применять соответствующую норму законодательства с момента ее вступления в силу, если эта норма не является диспозитивной, применяемой постольку, поскольку соглашение сторон не предусматривает иного.
Закон N 197-З не отменил, а лишь приостановил на определенный срок действие нормы ч. 2 п. 1 ст. 298 ГК. При этом стороны договора аренды не смогли привести договор в соответствие с законодательством в части определения размера арендной платы, а арендные отношения продолжились после 23.09.2022.
При таких условиях в период приостановления реализации права определять размер арендной платы в сумме, эквивалентной сумме в валюте, арендная плата определяется в белорусских рублях исходя из курса Нацбанка для валюты, указанной в договоре на 22.09.2022, т.е. на дату, предшествующую вступлению ст. 4 Закона N 197-З в силу.
Таким образом, законодательство предусматривает иные последствия нарушения сторонами условий сделки — договора аренды, договор аренды не был ничтожным (постановление судебной коллегии по экономическим делам Верховного Суда от 17.01.2023 по делу N 155ЭИП224127).
Ограничение на привязку арендной платы к валюте вызвало довольно много споров между арендаторами и арендодателями. Как работать в условиях, если стороны не привели договор аренды в соответствие требованиям законодательства, подскажет актуальная судебная практике. При этом не обязательно расторгать договор аренды или признавать его недействительным. Необходимо правильно определить размер арендной платы с учетом норм законодательства и уплачивать ее в установленный договором срок. В таком случае риск признания договора аренды недействительным отсутствует.
Читайте этот материал в ilex >>*
* по ссылке Вы попадете в платный контент сервиса ilex
