Если увеличение ставки аренды договором поставлено в зависимость от соблюдения сроков платежа, то такое увеличение арендной платы правомерно и не является скрытой дополнительной неустойкой. Тем более, если такое условие содержится в соответствующем разделе договора.

Принцип свободы договора (ст. 391 ГК) и отсутствие в гражданском законодательстве соответствующих запретов или ограничений позволяют арендодателю устанавливать различные меры стимулирования своевременного внесения арендной платы арендатором. По крайней мере, это справедливо в отношении арендуемого имущества, находящегося в частной собственности.

В соответствии с общими положениями ГК об аренде арендная плата может устанавливаться не только в твердой сумме, но и в другом виде (п. 2 ст. 585 ГК). Иначе говоря, стороны не связаны в выборе вида и способа арендной платы при заключении договора аренды.

В частности, арендодатель может при заключении договора согласовать стимулирующую (льготную) ставку аренды при условии ее своевременного внесения. Например, когда арендная плата вносится предварительно.

Арендодатель может предусмотреть в договоре аренды, что в случае несвоевременного внесения арендной платы, ставка аренды за отчетный период увеличивается либо кратно, либо в процентном соотношении, либо в твердой сумме.

Данное условие не отменяет и не подменяет при этом действительность условия договора о неустойке за несвоевременную оплату аренды.

Представляется, что вышесказанное справедливо и для договоров аренды недвижимости. Но с условием, что договор аренды недвижимости в силу п. 1 ст. 625 ГК должен содержать реальный размер арендной платы (а в настоящее время и в обязательном порядке — без привязки стоимости аренды к иностранной валюте).

Однако для разрешения возможных споров по договору аренды с такими условиями важно включить условие о праве арендодателя взимать повышенную арендную плату в соответствующий раздел договора, регулирующий размер арендной платы и порядок расчетов, а не в раздел об ответственности. Кроме того, прямым текстом указать в договоре, что данная повышенная ставка по соглашению не является ни санкцией, ни штрафом, а именно арендной платой. При этом соглашение о неустойке также должно быть достигнуто в соответствующем разделе договора, например, об ответственности сторон.

При таких обстоятельствах суд не признает повышение арендной ставки скрытой дополнительной неустойкой и, как следствие, откажет в установлении ничтожности соответствующего условия договора.

К такому выводу приводит следующий пример из судебной практики.

Судебная практика

Как следует из материалов дела, между ИП «Арендодатель» и ООО «Арендатор» был заключен договор аренды строительной техники. По условиям договора аренды арендная плата рассчитывается исходя из срока аренды оборудования и количества машино-часов, но не менее 8 машино-часов за каждые сутки. Арендная плата вносится на условиях предоплаты на основании счета-спецификации арендатора. Ставка арендной платы, указанная в счете-спецификации, является льготной и действует только в случае надлежащего исполнения арендатором обязательства по уплате арендной платы в соответствии с условиями договора. В случае если арендатор несвоевременно либо не в полном объеме производит внесение арендной платы, то ставка арендной платы, указанная в счете-спецификации, увеличивается в 2 раза и действует с момента нарушения арендатором условия об оплате. Кроме того, договором предусмотрены пени за нарушение порядка и сроков оплаты в размере 0,15% от суммы невнесенного или несвоевременно внесенного арендного платежа за каждый просроченный день и проценты за пользование чужими денежными средствами в том же размере, но не более 10% от суммы договора.

В соответствии с условиями договора ИП «Арендодатель» предъявил требование об уплате задолженности по арендной плате, пеней и процентов за пользование чужими денежными средствами. В свою очередь, ООО «Арендатор» заявило иск об установлении в соответствии с п. 2 ст. 171 ГК факта ничтожности пункта договора аренды о двукратном увеличении ставки аренды ввиду нарушения условий об оплате, представляющего собой, по его мнению, скрытую неустойку, не соответствующую положениям ст. 310, 311. По мнению арендатора, в п. 3.5 договора аренды стороны фактически установили не ставку арендной платы, а ответственность арендатора за нарушение условий договора в части оплаты, что не соответствует требованиям законодательства.

Экономическим судом частично удовлетворен иск ИП «Арендодатель» к ООО «Арендатор» о взыскании задолженности по арендной плате, пеней и процентов по ст. 366 ГК. При этом суд отказал в удовлетворении встречного иска об установлении факта ничтожности части договора. Апелляционная инстанция поддержала данное решение.

Отказывая в удовлетворении встречного иска ООО «Арендатор», суды руководствовались положениями ст. 391, 401, 585 ГК и исходили из того, что участники гражданских правоотношений приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своих интересах, они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора, а действительная воля сторон устанавливается исходя из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений и путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

СКЭД поддержала выводы нижестоящих инстанций и дополнительно указала следующее.

Буквально из п. 3.5 договора аренды следует, что в счете-спецификации указана льготная арендная плата, которая действует при надлежащем соблюдении арендатором сроков уплаты, а при их нарушении — увеличенная в 2 раза арендная плата. Оспариваемый пункт расположен в разделе 3 договора аренды «Арендная плата, порядок расчетов», а условия об ответственности сторон (в том числе по пеням и процентам за пользование чужими денежными средствами) оговорены в разделе 4.

Дополнительно СКЭД отметила, что изменение размера оплаты за нарушение условий договора является согласованным сторонами механизмом определения арендной платы и расчетов. И такой механизм законодательству (ни ст. 585, ни ст. 310, 311 ГК) не противоречит. Доводы ООО «Арендатор о том, что данное условие прикрывает установление штрафных санкций, безосновательны (постановление судебной коллегии по экономическим делам Верховного Суда от 29.06.2022 по делу N 155ЭИП22276).

Таким образом, тщательная проработка условий договора и его грамотное составление позволяют арендодателю правомерно как устанавливать льготную ставку аренды, так и увеличивать ее из-за нарушения сроков и порядка внесения арендных платежей. И при этом правомерно взыскивать неустойку за нарушение сроков оплаты.

Читайте этот материал в ilex >>*
* по ссылке Вы попадете в платный контент сервиса ilex