Нотариальное удостоверение и госрегистрация (удостоверение) некоторых сделок об отчуждении имущества осуществляется при личном обращении заинтересованного лица — собственника имущества либо на основании доверенности, оформленной в Республике Беларусь (подп. 2.1 п. 2 Указа от 04.09.2023 N 278). Рассмотрим вопросы применения данной нормы к совершению сделок об отчуждении имущества.

Высказанный в статье подход отражает личную точку зрения автора.

1. Действие нормы по кругу субъектов

Норма подп. 2.1 п. 2 Указа от 04.09.2023 N 278 оперирует понятием «заинтересованное лицо». Для целей Указа от 04.09.2023 N 278 под заинтересованным лицом понимается гражданин Республики Беларусь, в отношении которого осуществляется административная процедура, совершается нотариальное действие (примечание к п. 1 Указа от 04.09.2023 N 278). При этом под административной процедурой следует понимать упомянутую в той же норме госрегистрацию (удостоверение) сделки.

В связи с этим возникает вопрос о применимости нормы к иностранным гражданам и лицам без гражданства. Вопрос связан с тем, что правила, установленные гражданским законодательством, применяются к отношениям с участием иностранных граждан и лиц без гражданства, если иное не определено Конституцией, иными законодательными актами и международными договорами (ч. 2 п. 3 ст. 1 ГК). Таким образом, нормы, установленные для белорусских граждан, по общему правилу применяются и к иностранным гражданам, лицам без гражданства.

Поскольку рассматриваемая норма регулирует вопрос, связанный с оформлением сделок об отчуждении имущества, очевидно, что эта норма относится к правилам гражданского законодательства (ч. 1 п. 1 ст. 1 ГК). Однако следует отметить, что в абсолютном большинстве случаев законодательство использует термин «граждане» или «физические лица» без привязки к Республике Беларусь. С учетом этого представляется, что упоминание в примечании к п. 1 Указа от 04.09.2023 N 278 гражданина Республики Беларусь имеет целью акцентировать внимание, что речь в норме идет именно о белорусских гражданах, а не иностранных и лицах без гражданства. Поэтому иностранные граждане и лица без гражданства вправе совершать сделки об отчуждении имущества в лице своих представителей по доверенности, выданной (оформленной) за границей Республики Беларусь.

Может возникнуть вопрос, применяется ли норма к ИП. Согласно законодательству к предпринимательской деятельности граждан, осуществляемой без образования юридического лица, применяются правила ГК, которые регулируют деятельность юридических лиц, являющихся коммерческими организациями, если иное не вытекает из законодательства или существа правоотношений (п. 2 ст. 22 ГК). Из этого можно сделать вывод, что в норме речь идет только о гражданах, не выступающих в статусе ИП.

Тем не менее практика толкования и применения нормы, скорее всего, будет складываться по пути ее распространения также на сделки, совершаемые гражданами в статусе ИП. Этот вывод следует из буквального прочтения нормы: поскольку в ней указаны граждане, не важно, в каком правовом статусе они выступают.

2. Применение нормы по предмету сделок

В комментируемой норме говорится о сделках об отчуждении имущества. Если учесть, что имущество является одним из видов объектов гражданских прав, норма не применяется к сделкам об отчуждении иных объектов гражданских прав. К ним необходимо отнести:

— нераскрытую информацию — если допустить квалификацию сделок о ее предоставлении в качестве договора купли-продажи (иного договора об отчуждении), а не договора оказания информационных услуг или не предусмотренного законодательством договора sui generis (‘единственный в своем роде’);

— исключительные права на результаты интеллектуальной деятельности и средства индивидуализации участников гражданского оборота, товаров, работ или услуг. Исходя из новой редакции абз. 5 ст. 128 ГК, предусмотренной Законом от 13.11.2023 N 312-З, к таким объектам, по-видимому, также будет относиться лицензия на использование объектов интеллектуальной собственности, предоставляемая по лицензионному договору.

Не применяется норма и к договорам подряда и оказания услуг, даже если результатом их выполнения (оказания) является определенный материальный результат, передаваемый физическим лицом — подрядчиком (исполнителем) заказчику.

Законодательством общегражданское понятие имущества четко не определено. Предусмотрено лишь, что к нему относятся вещи, включая деньги и ценные бумаги, а также неопределенное иное имущество. К числу последнего в том числе относятся имущественные права (абз. 2 ст. 128 ГК).

Поэтому, если договор об отчуждении имущественных прав облекается в нотариальную форму и (или) подлежит госрегистрации, для представителя лица, отчуждающего их, действует требование о белорусской доверенности.

Пример
Стороны заключили договор купли-продажи недвижимости в нотариальной форме, который был зарегистрирован в организации по госрегистрации. В последующем продавец решил уступить право (требование) на получение покупной цены имущества третьему лицу. Данное право (требование) является имуществом и отчуждается третьему лицу, т.е. происходит смена правообладателя.
Поскольку договор заключен в нотариальной форме и подлежал госрегистрации, то и договор уступки этого права (требования) подлежит нотариальному удостоверению и госрегистрации (п. 1, 2 ст. 360 ГК). Следовательно, к представителю продавца применяется требование о наличии белорусской доверенности.

К числу упомянутого в норме иного имущества, видимо, следует отнести и цифровые знаки, именуемые токенами (п. 2 Декрета от 21.12.2017 N 8).

3. Действие нормы по видам сделок

Анализируемая норма распространяется:

— на договоры об отчуждении и залоге недвижимого имущества;

— договоры об отчуждении механических транспортных средств, прицепов к ним или самоходных машин, подлежащих госрегистрации и госучету;

— иные договоры или сделки об отчуждении имущества (в данном случае противопоставление «договоры» и «сделки» излишне: это понятия, относящиеся друг к другу как часть и целое, т.к. договоры согласно п. 1 ст. 155 ГК представляют собой вид сделок).

Понятие «отчуждение» следует отличать от сходного по смыслу термина «распоряжение». Первое является частным случаем второго, более широкого по смыслу.

Распоряжение — правомочие собственника определять юридическую судьбу имущества (п. 1 ст. 210 ГК). Под распоряжением также понимаются юридические акты собственника — действия по определению такой судьбы, к которым в первую очередь относятся договоры купли-продажи (п. 1 ст. 424 ГК), мены (п. 1 ст. 538 ГК), дарения (п. 1 ст. 543 ГК), аренды (ч. 1 ст. 577 ГК), доверительного управления (ч. 1 п. 1 ст. 895 ГК) и т.д. Помимо договоров, это могут быть и односторонние сделки — завещание (п. 1 ст. 1040 ГК), отказ от права собственности (ст. 237 ГК) и т.д. Кроме того, судьба имущества может определяться фактическими действиями его собственника -гибель или уничтожение имущества (п. 1 ст. 236 ГК), в том числе при его потреблении.

Акт распоряжения может быть направлен на передачу другому лицу права собственности на имущество, на прекращение этого права и на установление для других лиц производных прав в отношении имущества (арендные, залоговые и т.д.), т.е. на то, что принято именовать как передачу имущества в аренду, иное владение и (или) пользование, в залог, в том числе в ипотеку.

В отличие от распоряжения отчуждение — это такой юридический акт собственника, который направлен только на передачу права собственности. Что касается договоров, то к ним, кроме купли-продажи, мены и дарения, относятся договоры ренты (п. 1 ст. 554 ГК), перевода правового титула (ч. 1 ст. 149 БК), договоры об отступном (ст. 380 ГК), об изменении долей сособственников в праве собственности на общее имущество (ст. 247 ГК), брачные договоры (ст. 13-1 КоБС), соглашения об уплате алиментов (ст. 103-2 КоБС) и т.д.

Соответственно, норма подп. 2.1 п. 2 Указа от 04.09.2023 N 278 не применяется к сделкам по распоряжению имуществом, не связанным с его отчуждением, т.е. с переходом права собственности. К этим сделкам относятся договоры аренды, безвозмездного пользования (ссуды), найма жилого помещения, договоры о залоге и сервитуте и т.д.

Единственное исключение из вышеуказанного перечня — договоры о залоге недвижимости, т.е. ипотеки. Однако это не касается такой сделки, как соглашение о внесудебной реализации заложенного имущества, несмотря на то что такое соглашение связано как с договором об ипотеке, так и с фактом отчуждения имущества (ч. 1 подп. 1.2 п. 1 Декрета от 01.03.2010 N 3, п. 1 ст. 40 Закона об ипотеке). Предметом этого соглашения является определение сторонами порядка обращения взыскания на предмет ипотеки. Следовательно, соглашение имеет организационный и вспомогательный по отношению к договору об ипотеке характер. Непосредственным же правовым основанием отчуждения заложенного имущества данное соглашение не является. Другое дело, если оно будет инкорпорировано в договор об ипотеке в качестве его условий. В этом случае очевидно, что требование нормы применяется.

Не применима норма и к предварительному договору, даже если он будет облечен в нотариальную форму по соглашению сторон или вследствие того, что основной договор будет заключаться ими в нотариальной форме (ст. 399 ГК). В данном случае отсутствует факт отчуждения имущества, предметом договора являются не обязательства по отчуждению имущества, а лишь обязательства сторон по заключению ими в будущем основной сделки. Именно согласно основной сделке и будет производиться отчуждение имущества.

Заметим, что соглашение об изменении или расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из законодательства, договора не вытекает иное (п. 1 ст. 422 ГК). Таким образом, в нотариально удостоверенном договоре стороны могут предусмотреть оформление в будущем изменение его условий или его расторжение путем заключения соглашения в простой письменной, а не нотариальной форме. При заключении соглашения в простой письменной форме требование о наличии белорусской доверенности применяться не будет.

Вместе с тем применительно к госрегистрации подобной возможности у сторон не имеется, т.к. договоры об изменении или расторжении зарегистрированных договоров с недвижимым имуществом подлежат госрегистрации без исключений (подп. 3.9 п. 3 ст. 9 Закона о госрегистрации недвижимости). Если исключения и возможны, то только на уровне законодательных актов, а не по соглашению сторон.

Норма подп. 2.1 п. 2 Указа от 04.09.2023 N278 говорит про личное обращение заинтересованного лица — собственника имущества, но не указывает, собственника какого именно имущества. В возмездных сделках каждая из сторон производит взаимное предоставление в пользу другой стороны. Причем в таких сделках, как купля-продажа, мена, рента (в случае ренты в виде денежных средств), имеет место взаимное отчуждение имущества:

— по договору купли-продажи продавец отчуждает покупателю вещь или имущественное право, а покупатель отчуждает в пользу продавца денежные средства;

— по договору мены обе стороны отчуждают друг другу вещи (в том числе с доплатой разницы в их цене);

— по договору денежной ренты ее получатель отчуждает плательщику ренты вещь, а тот — денежные средства.

И деньги, и иные вещи, и имущественные права являются имуществом. Таким образом, в контексте подп. 2.1 п. 2 Указа от 04.09.2023 N 278 и имущество, и его собственник есть во всех указанных сделках. Следовательно, возможен вывод, что требование о белорусской доверенности должно применяться к собственнику имущества на стороне как отчуждателя, так и приобретателя.

Однако общепринято считать, что основной предмет сделок об отчуждении имущества именно вещи или имущественные права, в обмен на которые подлежат уплате денежные средства или передача иного взаимного предоставления (эквивалента). В связи с этим, если речь идет, например, о приобретении (отчуждении) имущества по договору купли-продажи, всегда имеется в виду имущество, принадлежащее продавцу, а не денежные средства, уплачиваемые покупателем в качестве покупной цены. Аналогично и в отношении других сделок об отчуждении имущества. Учитывая такое традиционно сложившееся понимание, следует исходить из того, что и в рассматриваемой ситуации требование о белорусской доверенности относится именно к продавцу имущества (дарителю, получателю ренты, должнику в договоре об отступном и т.д.).

Вопрос возникает по поводу договора мены: затруднительно сказать, какая из обмениваемых вещей является главным предметом договора, а какая — взаимным предоставлением. Каждая из сторон договора мены признается продавцом товара, который обязуется передать, и покупателем товара, который обязуется принять в обмен (п. 2 ст. 538 ГК). Исходя из этого рассматриваемая норма должна применяться к каждой стороне договора мены, включая случаи, когда обмен производится с доплатой в деньгах.

4. Удостоверение и госрегистрация сделок

На практике иногда считается, что анализируемая норма должна применяться к любым сделкам об отчуждении имущества. Поводом к подобной точке зрения служит упоминание в норме об иных договорах или сделках об отчуждении имущества.

Такое толкование является неверным. Данная норма распространяет свое действие только на сделки, которые подлежат нотариальному удостоверению и (или) госрегистрации (удостоверению). Это вполне очевидно при внимательном прочтении нормы: в ней перечисляются три категории договоров (сделок). Причем перечисление предваряется указанием на нотариальное удостоверение и госрегистрацию (удостоверение) в отношении всех трех категорий. Таким образом, все три категория сделок имеют одну общую привязку к словам об их удостоверении (регистрации).

Соответственно, если сделка не удостоверяется нотариально и не подлежит госрегистрации (удостоверению), действие нормы на нее не распространяется.

Пример
Представитель владельца текущего (расчетного) банковского счета или вкладчика по договору банковского вклада (депозита), действующий на основании доверенности, хочет осуществить платеж по счету или вкладу (депозиту), а также внести наличные представляемого в кассу банка для последующего зачисления на этот счет или во вклад (депозит).
Эти действия можно рассматривать как отчуждение имущества (денежных средств) представляемого. Применительно к указанным действиям нет полной ясности, являются ли они сделкой или действиями по реализации (исполнению) сторонами своих прав и обязанностей в рамках обязательств по ранее заключенному договору текущего (расчетного) банковского счета, договору банковского вклада (депозита).
Тем не менее, даже если рассматривать данные действия в качестве сделок, доверенность представителя для их совершения может быть оформлена нотариально и за пределами Республики Беларусь. Поскольку осуществление платежа (внесение денежных средств) не требует обязательного нотариального оформления (в добровольном порядке это тоже не практикуется и маловероятно) и тем более госрегистрации, норма подп. 2.1 п. 2 Указа от 04.09.2023 N 278 не применяется.

Нотариальное удостоверение сделки может быть:

— обязательным — в случаях, указанных в законодательных актах;

— добровольным — по соглашению сторон (п. 2 ст. 164, ч. 2 п. 1 ст. 404 ГК).

В рассматриваемой ситуации к первой категории относится только договор ренты, который подлежит обязательному нотариальному удостоверению (ст. 555 ГК). Иные сделки, для которых требуется обязательная нотариальная форма (брачный договор, соглашение об уплате алиментов, завещание), не рассматриваются, т.к. они явно относятся к сделкам, которые по своему характеру могут быть совершены только лично (т.е. без привлечения представителя) или совершение которых через представителя не допускается законом (п. 4 ст. 183, п. 3 ст. 1040 ГК).

Ко второй категории относятся все иные сделки об отчуждении имущества, которые стороны в добровольном порядке решили нотариально удостоверить.

Что касается госрегистрации сделок, то необходимо различать их госрегистрацию и регистрацию, не называемую законодателем государственной.

Изначально госрегистрация предусматривалась только для сделок с недвижимостью. Сделки с недвижимым имуществом подлежат госрегистрации в порядке, предусмотренном ГК и законодательством о госрегистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, если иное не установлено законодательными актами (п. 1 ст. 165 ГК, абз. 4 ст. 4, п. 3 ст. 9 Закона о госрегистрации недвижимости). Именование такой регистрации «государственной» сделано, видимо, для того, чтобы подчеркнуть, что речь идет о признании сделки со стороны государства. Соответственно, в п. 1 ст. 9 Закона о госрегистрации недвижимости специально закреплено, что госрегистрация сделки с недвижимым имуществом — это юридический акт признания и подтверждения государством факта совершения сделки.

Долгое время почти не существовало других видов сделок, подлежавших госрегистрации. С 22.01.2023, с вступлением в силу новой редакции Указа от 15.10.2007 N 504, появилась еще одна категория сделок, подлежащих госрегистрации, — договоры об отчуждении механических транспортных средств, прицепов к ним или самоходных машин, подлежащих госрегистрации и госучету, заключаемые между физическими лицами, не выступающими в статусе ИП (ч. 1 п. 2, п. 3 Указа от 15.10.2007 N 504).

Кроме того, с учетом изменений, внесенных в ГК Законом от 13.11.2023 N 312-З (вступают в силу с 19.11.2024), предусматривается госрегистрация (в настоящее время — регистрация) договоров уступки исключительного права на объекты интеллектуальной собственности и лицензионных договоров об использовании этих объектов также в случаях, предусмотренных законодательными актами (п. 2 ст. 986, ч. 2 п. 4 ст. 987 ГК в редакции, которая будет действовать с 19.11.2024).

Что касается сделок с движимым имуществом, то согласно п. 2 ст. 165 ГК законодательством может быть установлена регистрация сделок с движимым имуществом определенных видов. К этим сделкам можно отнести:

— сделки с эмиссионными ценными бумагами, совершаемые на неорганизованном рынке, кроме установленных случаев (ч. 5 ст. 24 Закона о рынке ценных бумаг);

— сделки о передаче опасных отходов на определенный срок (кроме договора перевозки) и об отчуждении опасных отходов (п. 4 ст. 3 Закона об обращении с отходами);

— валютные договоры (подп. 2.3 п. 2 ст. 8 Закона о валютном регулировании);

— сделки, являющиеся финансовыми операциями, подлежащими особому контролю (ч. 1 ст. 9 Закона о предотвращении легализации доходов).

Впрочем, последние две категории сделок могут касаться и недвижимости.

Пример
Гражданин Республики Беларусь — собственник эмиссионных ценных бумаг (облигаций, акций) планирует продать их на неорганизованном рынке. В связи с невозможностью заключения договора купли-продажи лично данный гражданин выдал иному физическому лицу — представителю оформленную за пределами Республики Беларусь доверенность на совершение этой сделки.
Ценные бумаги являются имуществом и по указанной сделке подлежат отчуждению, т.е. переходят в собственность другого лица (покупателя). Согласно ч. 5 ст. 24 Закона о рынке ценных бумаг сделка подлежит регистрации депозитарием или брокером.
Тем не менее сделка может быть совершена представителем собственника ценных бумаг по доверенности, оформленной за границей, т.к. в данном случае регистрация не является государственной, о которой говорится в подп. 2.1 п. 2 Указа от 04.09.2023 N 278. Более того, такая регистрация не отнесена Указом от 26.04.2010 N 200 к административным процедурам, в то время как в указанной норме применительно к заинтересованному лицу говорится об административной процедуре.

Одновременно отметим, что законодательство в отдельных случаях предусматривает регистрацию сделок об отчуждении не только движимого, но и недвижимого имущества, например договоров об отчуждении эксплуатируемых жилых домов, кроме установленных случаев (ч. 1 п. 2 Указа от 24.03.2021 N 116). Такие сделки могут совершаться представителями лиц, отчуждающих соответствующее имущество, и по доверенности, оформленной за границей.

На необходимость различать понятия «государственная регистрация» и «регистрация» иногда прямо указывается в законодательстве, например:

— в абз. 3 п. 5 и абз. 3 ч. 1 п. 6 Положения о порядке отчуждения гражданами эксплуатируемых жилых домов, утв. постановлением Совмина от 23.09.2021 N 547;

— абз. 5 ч. 3 ст. 9-1 Закона о мерах по предотвращению легализации доходов, полученных преступным путем.

Несмотря на терминологическое сходство обоих видов регистрации, в контексте подп. 2.1 п. 2 Указа от 04.09.2023 N 278 исходя из содержания нормы понимается только госрегистрация. В норме, наряду с нотариальным удостоверением, одновременно указывается и удостоверение сделок. Этот термин упомянут в связке с госрегистрацией. Следовательно, под удостоверением в анализируемой норме следует понимать удостоверение сделки именно регистратором организации по госрегистрации, а не каким-либо иным лицом (органом, организацией).

Так, документы, являющиеся основанием для госрегистрации сделки с недвижимым имуществом, в которых выражается волеизъявление:

— гражданина — должны быть нотариально удостоверены либо удостоверены регистратором;

— ИП — должны быть им подписаны и могут быть нотариально удостоверены либо удостоверены регистратором (п. 1, ч. 2 п. 2 ст. 67 Закона о госрегистрации недвижимости).

Читайте этот материал в ilex >>*
*по ссылке Вы попадете в платный контент сервиса ilex