Горелов Николай Витальевич,
заместитель председателя суда
Минского района

Организация застройщиков — потребительский кооператив, добровольное объединение граждан, создаваемые для строительства объектов недвижимого имущества, их эксплуатации и управления ими. На примере конкретного судебного дела рассмотрим порядок расторжения договора долевого строительства, если организация застройщиков нарушает договорные обязательства.

Фабула дела

Г. (истец) обратился в районный суд с исковыми требованиями к ПЖСК «С» (ответчик) о расторжении договора о долевом инвестировании строительства, взыскании в счет возмещения убытков:

— 2895 руб. процентов за пользование кредитом при его досрочном погашении;

— 415 руб. процентов за пользование кредитом;

— 1 руб. 62 коп. комиссионного вознаграждения банку за перечисление денежных средств;

— 5871 руб. внесенных паенакоплений с учетом индексации.

Истец выполнил процедуру расторжения договора, направив требование ответчику.

Позиции сторон

Истец 01.04.2011 заключил с ПЖСК «С» договор о долевом инвестировании строительства, по условиям которого ответчик обязался построить квартиру за счет средств истца. Для обеспечения финансирования строительства истец заключил кредитный договор с ОАО «А» (банк), которое перечислило на расчетный счет ответчика 24688 руб. кредита.

Кроме того, истец перечислил ответчику собственные денежные средства: в счет паевого взноса на строительство квартиры — 296 руб., расходов на хознужды — 286 руб. и на пуско-наладочные работы — 228 руб.

Решением общего собрания ПЖСК «С» выделил истцу квартиру, однако в дальнейшем право собственности на нее вступившее в законную силу решение суда признало за В.

Представитель ответчика в судебном заседании заявленные исковые требования не признал, просил отказать в их удовлетворении.

Рассмотрение дела судом

Право на возмещение убытков закрепляет ст. 14 ГК.

Расторгнуть договор можно по соглашению сторон, если иное не предусматривает НПА или договор. По требованию одной из сторон договор можно расторгнуть по решению суда только при существенном нарушении договорных условий другой стороной и в иных случаях, предусмотренных НПА или договором.

Существенным признается нарушение договора, влекущее для другой стороны такой ущерб, в результате которого она в значительной степени лишается того, на что вправе была рассчитывать при заключении договора <*>.

Член организации застройщиков, не являющийся собственником помещения, может выйти из организации в любое время. При этом он имеет право на возмещение его паенакоплений. Их размер должен соответствовать оценочной стоимости жилого помещения, определенной рыночным методом в соответствии с законодательными актами, если этот член организации выплатил паевые взносы (оплатил стоимость жилого помещения) в полном объеме. Если же член организации застройщиков внес паевые взносы не в полном объеме, он имеет право на возврат внесенных денежных средств (при самостоятельном финансировании) или паенакоплений. Право на возврат иных взносов у члена организации застройщиков, не являющегося собственником помещения, отсутствует <*>.

Суд установил наличие между истцом и ответчиком договорных обязательств по строительству квартиры.

По кредитному договору от 26.07.2011 для строительства квартиры истец получил льготный кредит сроком на 20 лет под 5% годовых. Погашать проценты обязался ежемесячно равными долями. При досрочном погашении задолженности должен был уплатить разницу между суммой процентов, начисленных за фактический срок пользования кредитом, и суммой уплаченных процентов, рассчитанных равными долями.

За период с апреля 2014 года по октябрь 2017 года Г. уплатил в счет погашения суммы основного долга по кредиту 4909 руб. и в счет оплаты процентов за пользование кредитом 2429 руб. Кроме того, за счет собственных средств уплатил паевой взнос, расходы на пусконаладочные работы и на хознужды и комиссионное вознаграждение банку.

РУП «М» 09.03.2017 зарегистрировало право собственности на спорную квартиру за В. на основании вступившего в законную силу решения суда по иску В. к ПЖСК «С» (суд восстановил членство В. в ПЖСК «С» и признал право собственности на квартиру).

ПЖСК «С» вернуло банку 24688 руб. Из этой суммы банк 19779 руб. направил на полное погашение суммы основного долга по кредиту, 2895 руб. — в счет оплаты процентов за досрочное погашение кредита, а 2014 руб. вернул истцу. Решение об исключении Г. из членов ПЖСК «С» не принимал.

Решение суда

Оценив собранные по делу доказательства, суд удовлетворил требование истца о расторжении с ПЖСК «С» договора о долевом инвестировании строительства ввиду ненадлежащего исполнения договора ответчиком.

Обязательства по организации и обеспечению строительства квартиры и ее передаче Г. ПЖСК «С» не исполнил, несмотря на надлежащее исполнение истцом договорных обязательств. Нарушив условия договора, ответчик лишил истца возможности приобрести в собственность жилое помещение.

Вину ПЖСК «С» в нарушении принятых на себя обязательств и неоднократном совершении неправомерных действий подтверждало признанное судом за иным лицом (В.) право собственности на спорную квартиру.

Представитель ответчика заявил суду, что договорные обязательства с истцом прекратились ввиду невозможности их исполнения <*>, поэтому суд не должен был удовлетворять требование истца. Суд признал данные доводы несостоятельными, т.к. ответчик не исполнил договорные обязательства вследствие своих же виновных действий.

Вместе с тем суд не нашел фактических и правовых оснований для удовлетворения требования истца о взыскании с ПЖСК «С» убытков в виде процентов за досрочное погашение суммы основного долга по кредиту и процентов за пользование кредитом. Убытки истец понес в связи с исполнением кредитного договора, заключенного с ОАО «А». Препятствий к строительству объекта недвижимого имущества за счет собственных средств у истца не было. Г. как кредитополучатель нес риск надлежащего исполнения кредитного договора.

Суд взыскал с ответчика убытки от взимания банком комиссионного вознаграждения при оплате пусконаладочных работ, хознужд ПЖСК «С» и внесении паевого взноса. Данные расходы истец понес в связи с надлежащим исполнением принятых обязательств.

Требование Г. о взыскании суммы паенакоплений с учетом их индексации в размере 5871 руб. суд удовлетворил частично ввиду их неверного расчета.

Определенная рыночным способом сумма паенакоплений, внесенных Г. за счет собственных средств,
составила 1136 руб.:

— 24688 руб. (сумма кредита, перечисленного ОАО «А» на расчетный счет ПЖСК «С») + 296 руб. (сумма паенакоплений за счет собственных средств) = 24984 руб. — стоимость жилого помещения;

— 296 руб. x 100% / 24984 руб. = 1,18% — доля пая, внесенного истцом собственными денежными средствами;

— 1,18% x 96 265 руб. = 1136 руб.

Таким образом, суд взыскал с ПЖСК «С» в пользу Г. сумму внесенных им паенакоплений в размере 854 руб.
(1136 руб. — 282 руб., ранее возвращенных ПЖСК «С» истцу).

Правовых и фактических оснований для индексации суммы в размере 4909 руб. суд не установил, в удовлетворении исковых требований в данной части отказал.

При этом суд учел, что уплаченная Г. в качестве паенакоплений сумма кредита в размере 4909 руб. без учета индексации взысканию не подлежит, поскольку ОАО «А» вернуло истцу 2014 руб. Проценты, взимаемые банком за досрочное погашение кредита и за пользование кредитом, ответчик не возмещает по основаниям, указанным выше.

Таким образом, 4909 руб. — 2014 руб. — 2895 руб. = 0, где сумму в размере 2895 руб. ОАО «А» зачло в счет уплаты процентов за досрочное погашение кредита.

Решение суда обжаловалось, однако судебная коллегия по гражданским делам областного суда оставила его без изменений.