Постановлением Правления Нацбанка от 13 октября 2017 года № 412 (далее — Постановление №412) утвержден НСФО 40 «Инвестиционная недвижимость» (далее — НСФО 40, стандарт).

НСФО 40 разработан для банков и небанковских кредитно-финансовых организаций (далее – банки). Данный нормативный документ определяет принципы учета инвестиционной недвижимости и раскрытия информации о ней в бухгалтерской (финансовой) отчетности банка.

НСФО 40 принят с учетом положения МСФО (IAS) 40 «Инвестиционная недвижимость» <1>.

На заметку
МСФО (IAS) 40 «Инвестиционная недвижимость» действует на территории Республики Беларусь в качестве технического нормативного правового акта Совмина и Нацбанка с 1 января 2017 года <2>.

НСФО 40 вступает в силу с 1 января 2018 года и будет применяться банками при составлении бухгалтерской (финансовой) отчетности за 2018 год (за исключением составления отчетности в части сравнительной информации за 2017 год) и последующие годы.

В связи с этим Нацбанк обязывает банки по состоянию на 1 января 2018 года  перевести в состав инвестиционной недвижимости объекты недвижимого имущества банка, которые соответствуют условиям признания, предусмотренным НСФО 40 <3>.

Рассмотрим некоторые моменты НСФО 40.

Стандарт определяет инвестиционную недвижимость как находящееся в собственности банка недвижимое имущество (земельные участки, здания, сооружения, изолированные помещения, машино-места), временно не используемое банком и сданное другим лицам в аренду <4>.

На заметку
К инвестиционной недвижимости не относятся объекты недвижимого имущества, переданные в финансовую аренду (лизинг).

Стандарт устанавливает следующие правила для банков:

1. необходимые условия признания инвестиционной недвижимости и требования к ее первоначальной оценке.

Так, для признания недвижимого имущества в качестве инвестиционной недвижимости необходимо одновременное выполнение следующих условий:

— недвижимое имущество должно быть сдано в аренду;

— банком ожидается получение экономических выгод, связанных с недвижимым имуществом;

— первоначальная стоимость инвестиционной недвижимости может быть надежно определена.

Стандартом определяется порядок признания в бухгалтерском учете банка недвижимого имущества в случаях, когда одна его часть относится к инвестиционной недвижимости, а другая — к операционной недвижимости, а также, когда недвижимое имущество, принадлежащее банку, арендует юридическое лицо, входящее в банковскую группу или банковский холдинг, в состав которых входит банк <5>.

На заметку
Операционная недвижимость – находящееся в собственности банка недвижимое имущество, которое используется им при осуществлении банковской и иной деятельности, предусмотренной законодательством <6>.

Стандарт устанавливает правила оценки первоначальной стоимости при переводе объектов недвижимого имущества из операционной недвижимости, запасов в инвестиционную недвижимость, а также порядок признания в этих случаях сумм амортизации и обесценения, сумм ранее проведенных переоценок, сумм созданного резерва по снижению стоимости запасов и фактических затрат, связанных с приведением запасов в состояние, пригодное для использования в качестве инвестиционной недвижимости <7>.

2. последующей оценки инвестиционной недвижимости.

Стандарт определяет, что инвестиционная недвижимость будет признаваться в бухгалтерском учете по первоначальной или переоцененной стоимости. Причем вид учетной оценки банк должен будет предусмотреть в учетной политике и применять его последовательно ко всем объектам инвестиционной недвижимости.

Первоначальная стоимость инвестиционной недвижимости будет изменяться в случаях:

— переоценки (причем результаты переоценки будут признаваться в бухгалтерском учете в качестве прочих операционных доходов или прочих операционных расходов),

— реконструкции (модернизации, реставрации) и иных аналогичных работ,

— иных случаях в соответствии с законодательством <8>.

3. изменения классификации инвестиционной недвижимости.

Стандарт устанавливает случаи прекращения признания объекта инвестиционной недвижимостию и перевод его в другие объекты основных средств, а именно:

— изменение характера его использования (в частности, это начало его использования в деятельности банка или начало его реконструкции (модернизации, реставрации) для дальнейшего использования в деятельности банка либо для продажи)и, как следствие, прекращение удовлетворения условиям признания его инвестиционной недвижимостью;

— выполнения условий признания в качестве долгосрочных активов, предназначенных для продажи в соответствии с НСФО 5-F.

При этом при переводе объекта инвестиционной недвижимости в операционную его балансовая стоимость изменяться не будет.

При переводе объекта инвестиционной недвижимости в долгосрочный актив, предназначенный для продажи, накопленные по нему суммы амортизации и обесценения будут уменьшать его первоначальную (переоцененную) стоимость <9>.

4. обесценения и выбытия инвестиционной недвижимости.

На дату признания инвестиционной недвижимости и в конце каждого отчетного года при наличии признаков обесценения банк будет признавать сумму обесценения инвестиционной недвижимости <10>.

Стандарт устанавливает признаки обесценения. Таковыми будут являться <11>:

— значительное (более чем на 20 процентов) уменьшение текущей рыночной стоимости инвестиционной недвижимости;

— физическое повреждение инвестиционной недвижимости;

— существенные изменения технологической, рыночной, экономической среды, в которой функционирует банк;

— увеличение рыночных процентных ставок;

— другие признаки обесценения инвестиционной недвижимости.

Стандарт определяет порядок расчета суммы обесценения инвестиционной недвижимости на основе возмещаемой стоимости как наибольшей из двух величин: текущей рыночной стоимости за минусом предполагаемых затрат, связанных с продажей инвестиционной недвижимости, и ценности использования инвестиционной недвижимости. Сумма обесценения объекта инвестиционной недвижимости будет определяться как превышение остаточной стоимости инвестиционной недвижимости над его возмещаемой стоимостью.

Суммы обесценения (восстановления сумм обесценения) инвестиционной недвижимости будут признаваться в качестве прочих операционных расходов (доходов) отчетного года с одновременным увеличением (уменьшением) амортизации инвестиционной недвижимости <12>.

Банк будет прекращать признавать инвестиционную недвижимость в следующих случаях <13>:

— продажи;

— физического износа;

— утраты (гибели) в связи с чрезвычайными обстоятельствами;

— ликвидации;

— иных случаев, предусмотренных законодательством.

Доходы и расходы при выбытии инвестиционной недвижимости банк будет признавать в бухгалтерском учете с учетом требований Инструкции по признанию в бухгалтерском учете доходов и расходов  в Национальном банке Республики Беларусь, банках и небанковских кредитно-финансовых организациях Республики, утв. постановлением Правления Нацбанка от 30.07.2009  № 125 <14>.

5. раскрытия информации в бухгалтерской (финансовой) отчетности.

В примечаниях к бухгалтерской (финансовой) отчетности банк должен будет раскрыть необходимую информацию. Перечень такой информации устанавливает Стандарт. Вид представления информации в примечаниях будет определяться банком самостоятельно <15>.

Правила стандарта не применяются к <16>:

— запасам, учитываемым в соответствии с НСФО 2 «Запасы»;

— основным средствам, учитываемым в соответствии с НСФО 16 «Основные средства»;

— долгосрочным активам и группам выбытия, предназначенным для продажи, учитываемые в соответствии с НСФО 5-F;

— предметам лизинга, предназначенным для сдачи или переданным в финансовую аренду (лизинг).